导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平(píng)，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的(de)分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据公(gōng)布了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人(rén)都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每(měi)年(nián)商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以(yǐ)期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成。本(běn)文去除商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否(fǒu)意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的(de)住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高(gāo)工资吸(xī)引打工人(rén)，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一套(tào)房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存(cún)量总面积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗商品住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平(píng)米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若(ruò)novo化妆品属于什么档次，拼多多novo是正规品牌吗去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算的(de)话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改(gǎi)善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业(yè)管(guǎn)理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国(guó)的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这(zhè)种分化不(bù)单局限于城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质小区和(hé)老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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