饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市(shì)场监管(guǎn)总局联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在(zài)利用房源客(kè)源(yuán)优势(shì)收取过高费(fèi)用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易(yì)当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到(dào)中介公(gōng)司(sī)。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说属于金额不低的(de)大宗交易，由于(yú)二手房(fáng)交易成本较高、交易周期较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民往往通(tōng)过中介来完成。但很(hěn)多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居(jū)民造成额外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规(guī)范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目(mù)前(qián)房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京(jīng)为例，目前北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规定(dìng)：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方协商同意(yì)，可在规定的收(shōu)费标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪(jì)服务收费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在(zài)实际收取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服务过程中(zhōng)对收(shōu)费标准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户端等场所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示(shì)服务项目、服务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构提供(gōng)的(de)基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部门将(jiāng)会同(tóng)市场监管等部(bù)门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相(xiāng)关违法(fǎ)违规信息，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定价，是(shì)否意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅(zhái)和普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的(de)影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即(jí)只(z前肖是指哪几个生肖hǐ)是纲领性(xìng)文件而非规定，未(wèi)来如(rú)何(hé)具体(tǐ)认定其(qí)中(zhōng)的细则，还需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于行(xíng)业健康发展。同时(shí)，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经纪服(fú)务行业(yè)的(de)专(zhuān)业性(xìng)提出更高(gāo)的(de)要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往(wǎng)会有这(zhè)样的(de)情形，因部分购房者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿意(yì)承担中(zhōng)介费，这部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过(guò)转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房者单边收费的(de)行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次(cì)向房东收取(qǔ)费用，而这部分(fēn)费(fèi)用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪(jì)前肖是指哪几个生肖服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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