5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对于这一板(bǎn)块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量占流通股比重增(zēng)幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利(lì)时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地产的配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票(piào)资产(chǎn)中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比(bǐ)例也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位(wèi)。排名第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之列(liè)。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产是复苏(sū)链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构(gòu)持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城(chéng)市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会(huì)的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存款(kuǎn)数(shù)量增加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地产研(yán)究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进程，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额(é)，以及(jí)过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业(yè)高增的(de)时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的(de)需(xū)求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的(de)高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个(gè)过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时(shí)，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的(de)认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至(zhì)整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间段恰好排名前(qián)五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经(jīng)营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同比增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日(rì)时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季(jì)度的(de)收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产则是主要布局(jú)在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入(rù)十(shí)大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人(rén)士分(fēn)析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前(qián)房企(qǐ)的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他房(fáng)企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而(ér)TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展的(de)大(dà)好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出(chū)较低的融资(zī)成(chéng)本，优质的开发(fā)资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多(duō)重竞(jìng)争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关(guān)系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲更多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的(de)头(tóu)部公司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面(miàn)是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的(de)房企(qǐ)，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些(xiē)不确定性。其实整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也(yě)不(bù)太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了(le)半(bàn)年报(bào)冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心(xīn)，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌，感谢你特别邀请来见证你的爱情是什么歌曲