文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购房者的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大(dà)家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央(yāng)房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎么(me)来(lái)的？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借(jiè)鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金监管(guǎn)、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时(shí)代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众(zhòng)的最根本(běn)最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创办立(lì)信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决(jué)了(le)制造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资(zī)风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住(zhù)房供不应求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完(wán)善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最(zuì)大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临(lín)住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的(de)通知》文件，决定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允世界上女性最开放的是哪个国家许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和(hé)开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商品房预售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对中国(guó)内(nèi)地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时(shí)增加市(shì)场商品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年(nián)城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为中国内地商品房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了(le)中国内(nèi)地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地(dì)房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠道(dào)，房(fáng)地产带动(dòng)的上(shàng)下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务(wù)，占(zhàn)比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低，居(jū)民(mín)投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实(shí)存在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅(jǐn)承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经(jīng)营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工(gōng)程建(jiàn)设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具(jù)体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计(jì)算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的(de)？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了(le)资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预(yù)付(fù)款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房(fáng)者支付的(de)预付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以(yǐ)定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按(àn)揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后发放(fàng)按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交(jiāo)付(fù)质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定(dìng)期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资(zī)金由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金(jīn)或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部(bù)门(mén)经审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商或购房(fáng)者可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目(mù)获批后即可预售房(fáng)屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证(zhèng)费(fèi)和(hé)土地交易税(shuì)，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德国也采取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当(dāng)房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发(fā)商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同(tóng)前(qián)，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同(tóng)等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合同(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预(yù)售资金监管(guǎn)极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引(yǐn)业(yè)法》，对购房者(zhě)支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金(jīn)保全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机构或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前(世界上女性最开放的是哪个国家qián)房地产到(dào)了(le)政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配(pèi)套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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