近(jìn)两年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期(qī)后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的公募REITs产品(pǐn)中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分配金额占可(kě)供分(fēn)配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合(hé)影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金(jīn)形(xíng)式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级市场价格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的(de)固(gù)定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构(gòu)投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平的预(yù)期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素(sù)之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的(de)影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把(bǎ)“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年(nián)限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益(yì)主要来(lái)自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红(hóng)包括了利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者(zhě)的比率(lǜ)也(yě)是变(biàn)动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和(hé)分红有(yǒu)合理(lǐ)预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能产(chǎn)生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自(离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一(yī)步(bù)延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金(jīn)净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的(de)现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分派率高低(dī)。因为(wèi)公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资(zī)标的。

　离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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