5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的(de)机构(gòu)对(duì)于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文)二线城市(shì)好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市场投(tóu)资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么投资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米(mǐ)。需(xū)求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了(le)，但不代(dài)表没有投资机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物(wù)长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统(tǒng)计(jì)的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一的(de)上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房地(dì)产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通(tōng)股股东来看，知名(míng)私(sī)募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来(lái)看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或(huò)存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存在(zài)，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源(yuán)债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长期的(de)维(wéi)度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关(guān)注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创(chuàng)造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观(guān)地去持(chí)续观察国企央(yāng)企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可以维持，首先是融资(zī)成(chéng)本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨(bīn)江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度(dù)市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的(de)过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏(sū)过程(chéng)中，还面(miàn)临(lín)着一(yī)些不确(què)定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去(qù)库(kù)存压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游(yóu)产(chǎn)业(yè)链的复(fù)苏(sū)速(sù)度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会伴(bàn)随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待(dài)它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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