饱受争议的二手房(fáng)交易(yì)中介费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经(jīng)纪服务(wù)的(de)意见。意见提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从(cóng)加强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理确定(dìng)经纪服务收费、严格实(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思shí)行明(míng)码标价(jià)等十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析(xī)师(shī)张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐(jiàn)增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首席研(yán)究员李宇嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属(shǔ)于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担(dān)保费等(děng)，对居民造成额(é)外的负担，而且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市场交易(yì)行为及(jí)其主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在(zài)此次(cì)意(yì)见(jiàn)中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按(àn)照成交价格高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思越高、服务费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务(wù)收费的(de)通(tōng)知高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思》（971号(hào)文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格(gé)总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同意(yì)，可在规(guī)定(dìng)的收费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地产中介服务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各中介机构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相关(guān)监管部门当(dāng)前并(bìng)未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服务过程中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机构在(zài)具(jù)体收取过程中，会结合房屋(wū)价(jià)值及(jí)工资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中(zhōng)介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码(mǎ)标价问(wèn)题(tí)，两部门(mén)在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分(fēn)别(bié)明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪(jì)机构收费前应(yīng)当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收(shōu)费标准、收费(fèi)金额(é)，由(yóu)当事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明(míng)显高于(yú)市场(chǎng)平均水平的房地产经纪机(jī)构，住房和城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪(jì)服(fú)务费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费(fèi)就不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的(de)影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化(huà)，有利于行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于(yú)二手房很多(duō)房源(yuán)在产(chǎn)权方面(miàn)有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费等都(dōu)可能对交易产生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务行业的(de)专业性提出(chū)更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居客研究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房交易过程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意承担中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所谓‘约(yuē)定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可(kě)能会(huì)利(lì)用其支配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基础上，再(zài)次向房东(dōng)收取费用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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