饱受争议的(de)二手房(fáng)交易(yì)中介费问题(tí)，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监(jiān)管总局联合发布了(le)关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背(bèi)景，两(liǎng)部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手房(fáng)占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房(fáng)成交依(yī)赖中介居间(jiān)成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席(xí)研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉(jiā)表(biǎo)示，买房(fáng)对(duì)居民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本(běn公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表)较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对(duì)居民造成(chéng)额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交易行为及(jí)其(qí)主体进行规范(fàn)和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话(huà)题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介(jiè)交易进行(xíng)规(guī)范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程(chéng)中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金(jīn)额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表担经纪服(fú)务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依据(jù)是(shì)1995年国家计委(wěi)建设部下(xià)发的《关于(yú)房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服务收费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规(guī)定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代(dài)理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的(de)收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少数(shù)特别复杂的住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方(fāng)协(xié)商同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了(le)房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未(wèi)明确具体(tǐ)的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明(míng)码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机(jī)构在具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工(gōng)资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门(mén)将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取(qǔ)约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会(huì)同有关(guān)部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)等违(wéi)反(fǎn)价(jià)格和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关(guān)违法违规(guī)信息，市场(chǎng)监(jiān)管部门要(yào)依法依规纳入(rù)国家(jiā)企业(yè)信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有(yǒu)望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华(huá)南区总裁(cái)兼深(shēn)圳中(zhōng)原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如(rú)何具(jù)体认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还(hái)需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的(d公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表e)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖(mài)过程中，原本应该(gāi)由上下家各支(zhī)付(fù)一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些(xiē)热点城市的二手房交易(yì)过程中，往往会有这样的情形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及(jí)税(shuì)费均由(yóu)购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这(zhè)种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为(wèi)向购(gòu)房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费(fèi)的(de)基础上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其(qí)转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度(dù)，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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