导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中(zhōng)国地(dì)产是(shì)否(fǒu)过剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它(tā)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)四大灵猴的兵器叫什么名字业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过(guò)去(qù)二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上涨基石。那么(me)当(dāng)下(xià)房(fáng)地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能级城(chéng)市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城(chéng)乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据(jù)以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一个(gè)准确统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一(yī)步推算(suàn)中国城镇居民(mín)拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅(zhái)占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意(yì)味着住宅(zhái)市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工作的流动人口在(zài)老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近(jìn)五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农(nóng)民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人均(jūn四大灵猴的兵器叫什么名字)住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及(jí)全国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用(yòng)的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要(yào)来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的(de)占比明显上升，人口小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度与四大灵猴的兵器叫什么名字经济水(shuǐ)平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和(hé)老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针(zhēn)对(duì)住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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