导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房(fáng)所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布(bù)中国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租(zū)赁和置(zhì)业需(xū)求。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地(dì)产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑住不到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业(yè)楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住宅(zhái)数(shù)量，我们(men)主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品(pǐn)住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家(jiā)庭户数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）<谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里/strong>城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国(guó)商(shāng)品住宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的(de)期(qī)房销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供(gōng)给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房价或房(fáng)租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作的(de)流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修建的老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室(shì)和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使(shǐ)用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在住(zhù)宅困难(nán)问题(tí)。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数(shù)增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心(xīn)城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少有物业(yè)管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切(qiè)正向联(lián)系。随着(zhe)经(jīng)济发展水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未(wèi)来(lái)将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差(chà)异，优质小区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超预(yù)期。