OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续(xù)延续此前(qián)几日的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行(xíng)已签(qiān)租赁协议(yì)的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同(tóng)步(bù)启动(dòng)了(le)应(yīng)急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继(jì)续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累计涨幅超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前上市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇(yù)突发事件，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业(yè)内人(rén)士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原(yuán)因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随着二级(jí)市(shì)场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面等多重因(yīn)素影响，不好判断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅(fú)较大，其实有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产(chǎn)品具备一定的(de)投资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对(duì)此表示，若张江(jiāng)园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下(xià)调至(zhì)得这么(me)急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩(kuò)募路(lù)上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦(shà)的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知(zhī)。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营团队表示(shì)了(le)对张江光大园项(xiàng)目的信心，预(yù)计签署意向(xiàng)书和合同谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升(shēng)。没想到仅过了不到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市场各(gè)方(fāng)的(de)广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责(zé)人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能(néng)事(shì)项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备(bèi)租户(hù)还(hái)是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信息技术(shù)等产业(yè)客(kè)户，租赁意(yì)向面积(jī)超过了(le)2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书(shū)来尽快锁定(dìng)一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时(shí)间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说(shuō)道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光(guāng)大(dà卸妆水直接用手弄行吗，卸妆水可以直接涂到脸上吗)园项目(mù)一季度末也有将近30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对(duì)此相关负责人解释(shì)，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为(wèi)导(dǎo)向，历史运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳(wěn)定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情(qíng)况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发生在(zài)市场活跃(yuè)度(dù)的(de)短(duǎn)期低点(diǎn)，目(mù)前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情况没有(yǒu)得到及时修复后(hòu)，张江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大(dà)厦多是两千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新度(dù)高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新(xīn)老资(zī)产的管(guǎn)理人(rén)都变(biàn)成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营(yíng)销方面能(néng)更加(jiā)充(chōng)分发(fā)挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平(píng)台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第(dì)一步，也(yě)是至(zhì)关重(zhòng)要的(de)一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面(miàn)临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决，但是这和(hé)我们在张江科(kē)学城这(zhè)三十年建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是一个非常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市(shì)场的信心(xīn)。”

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