文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试(shì)点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是(shì)对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地(dì)产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的方式(shì)。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资(zī)金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借机取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难(nán)题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能(néng)兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有(yǒu)商业的本质(zhì)是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港(gǎng)，楼(lóu)宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契(qì)约切(qiè)开(kāi)，即(jí)“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金，采用类似租(zū)金的(de)分期付款形式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康发展。例(lì)如，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取(qǔ)全(quán)透明化机制，且银行(xíng)的责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建国(guó)以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能(néng)进一步推进城市化。但当时(shí)推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房(fáng)供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民(mín)银(yín)行等多方迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售(shòu)的最主要(yào)方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对中国内地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居(jū)民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历(lì)经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也(yě)成为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资(zī)占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美(měi)元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根(gēn)据(jù)购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则风(fēng)险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金比例为总预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额(é)报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资(zī)金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资(zī)金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还(hái)款和(hé)楼盘(pán)建设(shè)，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制(zhì)，如(rú)英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无(wú)条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利(lì)益(yì)，银(yín)行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在房屋交(jiāo)付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零(líng)首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签(qiān)订(dìng)合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对(duì)期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公司(sī)负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金(jīn)也由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措施电热毯可以水洗吗，电热毯怎么清洗rong>

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售。什(shén)么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违约可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时(shí)购房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详(xiáng)细(xì)规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点(diǎn)一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房(fáng)者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加(jiā)大支持力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房企配(pèi)套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)商(shāng)品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。