“现在的房地产很难再出现像(xiàng)过去十年的系统(tǒng)性行情。”思睿集团合伙(huǒ)人、首席(xí)经济学家洪灏向《红(hóng)周刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业(yè)分化(huà)的愈加明(míng)显(xiǎn)，让(ràng)机(jī)构(gòu)和(hé)投(tóu)资者的关(guān)注度从板块(kuài)向单个标(biāo)的转移。上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬向《红周刊(kān)》指出，从行业来看，无论是业绩(jì)，还是估值(zhí)，房地(dì)产都已(yǐ)经双杀到了最(zuì)底部(bù)，而且是反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往下(xià)的空间已(yǐ)经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参考

　　那么如何寻(xún)找房地产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏提醒(xǐng)，在房地产赛道(dào)中进行选(xuǎn)择，需(xū)要非常小心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况(kuàng)。除此之外，洪(hóng)灏指出，需要满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资背景的、杠杆(gān)率较低的、此前(qián)没有(yǒu)踩过红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注(zhù)一下今年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以发(fā)现，其实(shí)银行的信(xìn)贷倾向是(shì)不太愿意给房企贷款(kuǎn)的，房(fáng)企(qǐ)的主(zhǔ)要资金来源(yuán)来自新盘的销售。但今年新房的销售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪(nǎ)些房企能从银行(xíng)拿到(dào)钱，其实主要还是那(nà)些有国(guó)企背景的房(fáng)企，民营房(fáng)企相(xiāng)对比较困难，所以整个行业出现了一个很明(míng)显的分化(huà)，无论是在销售，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显。现在有国资背(bèi)景(jǐng)的房企在(zài)资本(běn)市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好(hǎo)，但没(méi)有(yǒu)国(guó)资背景的民营房(fáng)企股价大多表现(xiàn)很一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在(zài)房地产行(xíng)业内，我们(men)的逻辑(jí)是，“寻(xún)找(zhǎo)最后的赢(yíng)家”。而具(jù)体到如(rú)何(hé)挖(wā)掘，我们会(huì)特(tè)别重视企业(yè)的成(chéng)本优势，更具体一点，就(jiù)是它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内(nèi)的(de)最低(dī)水平；利润率是不(bù)是(shì)行(xíng)业内最高的；融资(zī)成本(běn)是否是行业内最低的；建安(ān)成(chéng)本是否也是业内最低的；这(zhè)些(xiē)都是我(wǒ)们看重的一家(jiā)房(fáng)企(qǐ)的综合成本。

　　需要(yào)注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上述条件(jiàn)的(de)房企并不(bù)多(duō)。即便是(shì)在国(guó)央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线(xiàn)”情况(kuàng)，且(qiě)有(yǒu)逐渐恶化的趋(qū)势(shì)。以(yǐ)A股为例，《红(hóng)周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末，天房发(fā)展、陆家(jiā)嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中(zhōng)国武夷(yí)等国央企“三道红线”全(quán)踩。

　　除此(cǐ)之外，城建发展、京投(tóu)发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云(yún)南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城投控股等国央企房企也(yě)踩了“三道红(hóng)线”中的两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难(nán)看出，即便是有着较稳健特色(sè)的国央企房企，其(qí)财务(wù)指标称得上(shàng)完(wán)全健康(kāng)的仍是(shì)少数(shù)。而更加值得(dé)注(zhù)意的是，在2022年(nián)，不少国企，甚至地方国企开(kāi)始大举扩张(zhāng)。而这无疑又进一步考验(yàn)着(zhe)国(guó)央企的资金(jīn)链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言(yán)，扩张速度的张(zhāng)弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握(wò)准确，有助于房企储备优(yōu)质“弹药”；但过于乐(lè)观的预判未来市场，以及(jí)过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重蹈(dǎo)此前的(de)高杠杆(gān)覆辙(zhé)。

　　陈昊扬(yáng)以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的净(jìng)借贷比例都维(wéi)持在33％左右，完(wán)全没有增加杠杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机会来了，其(qí)开始在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也(yě)由此(cǐ)前的33％左右水准提高到45％左右，涨了接近三分之(zhī)一(yī)。与此同精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字时(shí)，该房企(qǐ)新购入(rù)地块也(yě)实现了快速的开盘利用率，预计(jì)今年(nián)会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方(fāng)面，在于它本身储备了(le)很多弹药(yào)，去(qù)年拿地超1000亿元，且其(qí)中(zhōng)一半在(zài)一(yī)线城市，另外一半也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是(shì)有节制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相(xiāng)反(fǎn)，有些房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到(dào)了(le)2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营(yíng)企(qǐ)业(yè)的(de)影子。虽然(rán)说，见到(dào)机会时要出手，但出手(shǒu)的章法(fǎ)仍(réng)要小(xiǎo)心，如(rú)果负债率(lǜ)扩张得太快，但未来的(de)两年市场没有(yǒu)想象得那么好(hǎo)，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么(me)如何来衡量一家房企的(de)扩张速度是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在我看(kàn)来，这个比例如果超过60％，就(jiù)是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出(chū)，这一标准(zhǔn)要比“三(sān)道(dào)红线”对房企(qǐ)的净负债(zhài)率要(yào)求不得(dé)高于100％要(yào)更加严(yán)格。陈昊(hào)扬解释，当前(qián)房地(dì)产行业的复苏速度并(bìng)没有那(nà)么快(kuài)，所以要规避公司净负债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一(yī)个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊(kān)》对在2022年拿地(dì)较积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂(mào)、华发股份、越(yuè)秀地(dì)产、绿(lǜ)城中(zhōng)国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年(nián)净负债率都在(zài)60％之上(shàng)。其中，中交地产(chǎn)净(jìng)负债率持(chí)续居高不下，在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形(xíng)成鲜明对比的是(shì)，华润置地(dì)、中(zhōng)国海外发展、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较(jiào)积极(jí)的拿地(dì)策略的(精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字de)同时，也较好地控制了公司的(de)扩张(zhāng)速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附(fù)表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个(gè)别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊扬指出(chū)，实(shí)际上，他们是以同一(yī)筛选标准来看国(guó)央企与民(mín)营房企，但在各维度的实际表(biǎo)现(xiàn)上，国央企确实会更(gèng)胜一筹。如国央企的融(róng)资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到(dào)想融(róng)就融，这样，国央企自然而然(rán)就具有天然优势(shì)。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企，机(jī)构更加看好国央(yāng)企，但这(zhè)也并不意味着(zhe)，民营企业中就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊(kān)》梳理(lǐ)发现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机构的青(qīng)睐(lài)。比如(rú)，根(gēn)据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的十大流通股东中(zhōng)新进(jìn)了“中(zhōng)国工(gōng)商银行股份有限公司－景顺(shùn)长城中国回报(bào)灵活配置混合型证券投资基金(jīn)”“全国(guó)社保基金一(yī)一六组(zǔ)合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年(nián)开(kāi)始，百亿私募珠海阿(ā)巴精忠报国的故事及主人公简介50字，精忠报国的故事及主人公简介100字马资产管(guǎn)理有(yǒu)限(xiàn)公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的几只产品合计持(chí)有滨(bīn)江集团9543万股，约占(zhàn)流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐，和其自身(shēn)的基(jī)本面表现存(cún)在一定关系。2020年(nián)以来(lái)的近三年时间，房(fáng)地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨江集团仍是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来(lái)，滨(bīn)江集团(tuán)在业(yè)绩表现、销售规(guī)模、新增土(tǔ)储、股价(jià)表现等多维度都表(biǎo)现(xiàn)了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归(guī)母净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿(yì)元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近(jìn)期发(fā)布的(de)2023年一季报，今年一(yī)季度，滨江集团更是实(shí)现(xiàn)了扣(kòu)非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略布局关系(xì)密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团(tuán)有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年，杭州地(dì)区的营收(shōu)比(bǐ)重只占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭州房(fáng)企销售排名第一。

　　与此同时，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住(zhù)在(zài)杭州(zhōu)网(wǎng)数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地(dì)金额(é)依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续(xù)稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的(de)较(jiào)突出表现，也让滨江(jiāng)集团的房(fáng)企排名迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已(yǐ)冲(chōng)进前十，根据(jù)中(zhōng)指数据，2023年前(qián)4月，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)实现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位(wèi)。

　　值得(dé)注意的是，2020年至(zhì)今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机构的集中调(diào)研(yán)。滨江(jiāng)集团发(fā)布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新华(huá)养老等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家(jiā)纺、家居、物业觅(mì)α

　　实际(jì)上房地产开(kāi)发只是(shì)房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用行业(yè)主要包括中(zhōng)介服务、家用电器、物业管(guǎn)理(lǐ)、家居用(yòng)品。综合《红周刊》的采访，房地产开发环节(jié)与上游材(cái)料端息(xī)息(xī)相关，新盘开(kāi)工不足导致上游不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至(zhì)下游。“中(zhōng)国(guó)房地(dì)产行业在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业(yè)链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的(de)家装家居领域，我们(men)相对看好，因为(wèi)居民保有(yǒu)的住(zhù)房(fáng)规模越来(lái)越大(dà)，随着时(shí)间的增加，内(nèi)装更新(xīn)的(de)需(xū)求也会(huì)越来(lái)越多。美(měi)国(guó)过(guò)去的数据充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见(jiàn)顶(dǐng)之后，家具消费的增长却一(yī)直都很(hěn)好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看(kàn)好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建材、家(jiā)居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根据《红周刊》对(duì)下(xià)游细分中相关赛(sài)道龙头年(nián)内(nèi)表(biǎo)现的统计(jì)，目前暂居(jū)前两位(wèi)的都是来自家(jiā)纺赛道的(de)公司，它们分别是富(fù)安(ān)娜和水星(xīng)家纺，特别是(shì)前者(zhě)在月线(xiàn)连收七根阳线的基础上(shàng)，年(nián)内迄今(jīn)涨(zhǎng)幅已经逼近30％。

　　以前者为例，富安娜主要(yào)从事(shì)纺织家居、睡(shuì)眠家居(jū)、生活类产(chǎn)品(pǐn)的研发、设计、生(shēng)产(chǎn)及销售，旗(qí)下(xià)拥(yōng)有原(yuán)创(chuàng)“富安(ān)娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现营(yíng)业收入约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实(shí)现归属于上市公司股东(dōng)的净利润约1.11亿元，同比增(zēng)长5.28％。

　　而从上(shàng)市公司一(yī)季(jì)报的十大(dà)流通股股东来看，能够发现该股早已(yǐ)成(chéng)为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括(kuò)公募的(de)中(zhōng)欧价值发现、中欧(ōu)潜力价(jià)值、工(gōng)银瑞(ruì)信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新价值和私募(mù)的明(míng)河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基(jī)金都是价值派基金经理曹(cáo)名长在(zài)管(guǎn)的产(chǎn)品，首季其同时重仓(cāng)的房地产(chǎn)产业(yè)链股票还有金地集团(tuán)和大亚圣象(xiàng)。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块(kuài)也因疫情、消费复苏进(jìn)程缓慢(màn)等(děng)多因素一度沉寂，不过好在困(kùn)境反转(zhuǎn)露出(chū)曙光，家(jiā)居板(bǎn)块中年内(nèi)表现(xiàn)最好的是志邦家居。同(tóng)一时间段，该(gāi)股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收还是归(guī)母净(jìng)利润，公司都实(shí)现了同比双(shuāng)升。

　　从(cóng)公司的(de)十大流通(tōng)股股东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发基金经理罗洋(yáng)慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报(bào)中(zhōng)他管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加了持股，而这(zhè)两只产品也成为(wèi)志邦家居十大流(liú)通股股东中仅有的两只(zhǐ)公募。有意思的是，他似乎对于定制家(jiā)居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十大流(liú)通股股东，其也成为他的独(dú)门重仓股。

　　除(chú)去家居家纺外(wài)，下游的物业(yè)股也越(yuè)来越被机构所青睐(lài)，不过这类标的大多在香(xiāng)港(gǎng)上市(shì)，如何选择成为难题(tí)。对此，前述上(shàng)海公募基金经理举例分析：“物业服务不(bù)是一个高毛(máo)利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我选公司(sī)还是希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该(gāi)挣的钱，以我(wǒ)曾经(jīng)买的绿城(chéng)服务为例(lì)，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的合同里提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三(sān)轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正(zhèng)能做(zuò)到(dào)产品(pǐn)提价(jià)的公司很少，因为物业公司很(hěn)容易一开(kāi)始是挣钱的(de)，后(hòu)面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有(yǒu)特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司(sī)能在业(yè)内(nèi)做(zuò)到到期之(zhī)后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它的定位(wèi)和(hé)比较好的服务是有关系的(de)。”他进一(yī)步强调(diào)。

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