导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下(xià)中(zhōng)国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据(jù)此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达(dá)国(guó)家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城(chéng)镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入(rù)大分化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级(jí)城市之(zhī)间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不(bù)同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂(guà)牌量(liàng)突然(rán)激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中(zhōng)国的(de)房子(zi)是(shì)否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观(guān)察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素(sù)密切相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住(zhù)宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到中(zhōng)国(guó)存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取(qǔ)最大(dà)值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会(huì)占据两套房(fáng)，在高(gāo)房(fáng)价(jià)的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普(pǔ)数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存(cún)量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人(rén)均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均(jūn)可(kě)使用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平(píng)，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多(duō)。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的(de)占比明(míng)显上升，人口小家庭化吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法趋(qū)势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提(tí)高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差(chà)。商品住宅占比实(shí)际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速(sù)可能(néng)超预期。

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