5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现(xiàn)，公募对于房地产的(de)投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季(jì)并非行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其(qí)传导到(dào)二(èr)级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期(qī)一去(qù)不返(fǎn)了(le)。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等几(jǐ)类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这(zhè)几年(n公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表ián)特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售(shòu)面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个(gè)过程中，综合竞争(zhēng)力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产(chǎn)“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的(de)上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实发展(zhǎn)的主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类机构(gòu)都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度(dù)的收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到(dào)两只公(gōng)募(mù)指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市(shì)场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销售(sh公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表òu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普(pǔ)遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质(zhì)的(de)开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等问题，市场对民营房开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的(de)过程中，央(yāng)国企相较于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表中长(zhǎng)期的(de)维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集(jí)中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投(tóu)资首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是(shì)因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月(yuè)份房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期(qī)反弹外的一(yī)个(gè)市场(chǎng)乏力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧(jiù)较大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一(yī)些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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