近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过(guò)观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是(shì)观察REITs项目(mù)底层资(zī)产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红(hóng)目(mù)前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现(xiàn)出了(le)高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合(hé)影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资(zī)产的经营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持有人(rén)实际(jì)获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基(jī)础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但(dàn)不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资(zī)债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场价格(gé)的(de)主要因素之一，而(ér)稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归(guī)的过程；另一方(fāng)面，基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在(zài)基金(jīn)分(fēn)红前后均(jū郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊n)可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特性(xìng)，关(guān)注二级市(shì)场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之(zhī)上(shàng)的增值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红(hóng)差(chà)异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投资(zī)者郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营(yíng)期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分(fēn)派率相对(duì)较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具(jù)备(bèi)更显(xiǎn)著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年(nián)报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现金相(xiāng)关的(de)指标有两个(gè)：一是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实力(lì)等多重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 郑州是哪个省的城市，郑州是哪个省的城市啊