文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售(shòu)”，不足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济(jì)规(guī)律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达国家一般有严格的(de)监管保障措(cuò)施(shī)，开发(fā)商在项目获(huò)得政府批准后才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款后从银(yín)行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是(shì)需(xū)要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即(jí)所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当(dāng)期(qī)三好生(shēng)、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋制度(dù)，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和多年(nián)经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金(jīn)周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上(shàng)有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层(céng)价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新(xīn)楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房(fáng)供(gōng)不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了(le)中国香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断(duàn)完(wán)善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升(shēng)了(le)对于预(yù)售楼花(huā)制度的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预(yù)售前(qián)，确保地(dì)价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托(tuō)账户(hù)（监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临商品房的需求(qiú)量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台(tái)多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅速(sù)出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解(jiě)房(fáng)企(qǐ)资金压力，加(jiā)快(kuài)城镇(zhèn)住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的(de)行为。区(qū)别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发(fā)商办理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿(ná)到(dào)了(le)全(quán)部购房款，这点与中国(guó)香港的按(àn)照工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅(jǐn)解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资金需求，也提(tí)高了居(jū)民(mín)居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前(qián)已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总销(xiāo)售面积的(de)比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开发(fā)商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按(àn)揭贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获(huò)得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关(guān)的工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资(zī)金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际(jì)上，在(zài)过(guò)去房地产大开发(fā)时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取(qǔ)的资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环高(gāo)周转(zhuǎn)模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金(jīn)，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比例(lì)相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷(dài)款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或(huò)第三(sān)方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房(fáng)者支付(fù)的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定(dìng)金(jīn)及首付款由第(dì)三方(fāng)公证行或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全(quán)部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益，银(yín)行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预(yù)售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对(duì)期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发(fā)商账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措(cuò)施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定(dìng)价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者(zhě)定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合同(tó织女是什么意思网络用语，牵牛织女是什么意思ng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税(shuì)。定(dìng)金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房(fáng)屋交付阶(jiē)段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众(zhòng)的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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