OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(m现实中真的可以把人玩坏吗ù)项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新区(qū)国资委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表(biǎo)示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价(jià)格小幅低开，此后二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场(chǎng)公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披(pī)露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不(bù)会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前(qián)随着二(èr)级市场价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影响，不好判断价格是不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年(nián)整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较(jiào)大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对(duì)经营现金(jīn)流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空(kōng现实中真的可以把人玩坏吗)下(xià)调至得这么(me)急、这么深，加上前期本(běn)身园(yuán)区(qū)类资(zī)产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强调(diào)，最(zuì)终还是落到租金(jīn)收(shōu)入受不(bù)受(shòu)影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计园区会最终解决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大(dà)厦的重要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后(hòu)召开(kāi)的(de)业绩说明(míng)会(huì)中管理人就相(xiāng)关事项进行了解释说(shuō)明，市(shì)场信心得到了一定提(tí)振，二(èr)级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示(shì)了对张江光大园(yuán)项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告引起了市场各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲(zhé)库科(kē)技消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现(xiàn)场进行了沟通和(hé)核(hé)实(shí)工(gōng)作，并(bìng)同(tóng)步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况(kuàng)，相关(guān)负责(zé)人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租(zū)户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际(jì)租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月履约保证金给(gěi)了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短(duǎn)期内(nèi)完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同区(qū)域的(de)张江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营(yíng)表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度的短期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这边也作了一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光(guāng)大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积为主，还有一(yī)些独(dú)栋(dòng)形态的(de)物业(yè)。租户(hù)自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共享和(hé)联合营(yíng)销方面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团和张(zhāng)江高科目前在(zài)管资产约五百(bǎi)万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的储备项(xiàng)目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上(shàng)市平(píng)台目标的坚实后盾和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一(yī)步(bù)，也是至关(guān)重要(yào)的一步，眼下现实中真的可以把人玩坏吗我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能化解(jiě)当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期(qī)和市场的信心。”

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