OPPO宣布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘继续延续(xù)此前几日(rì)的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一(yī)度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时(shí)，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进一(yī)步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人也(yě)表示(shì)，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预(yù)案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区(qū)国(guó)资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT近(jìn)期(qī)市(shì)场波动较(jiào)大，但其实不动产公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本上影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以(yǐ)3.726元的价(jià)格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价(jià)格开始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易(yì)日二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累计(jì)涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市场公募(mù)REITs中(zhōng)位(wèi)居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整(zhěng)体表现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张(zhāng)江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又遭(zāo)遇突(tū)发(fā)事件，因此导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业(yè)内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看(kàn)来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资(zī)金有所流出，但是，不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌，风险也得到一(yī)定释放(fàng)，但是价格涨跌会受(shòu)到基(jī)本面(miàn)、情(qíng)绪(xù)面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外，还有一(yī)位业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不(bù)少产品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类(lèi)投资(zī)者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商(shāng)，平稳过(guò)度对经营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这(zhè)么(me)急、这(zhè)么深(shēn)，加(jiā)上前期本身园区(qū)类(lèi)资产就回(huí)调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后(hòu)5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园(yuán)REIT发布公(gōng)告，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资(zī)产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事(shì)项，一度二(èr)级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市场(chǎng)信心得(dé)到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩募说明(míng)会(huì)上，运营团队(duì)表示了(le)对张江(jiāng)光大园(yuán)项目的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中的(de)储备(bèi)租户正(zhèng)常转化(huà)后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项目的(de)原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工(gōng)作(zuò)，并同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库(kù)提前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，据(jù)悉新区(qū)国资委也高(gāo)度关注(zhù)。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的(de)，覆盖(gài)了(le)芯片测试(shì)、人工智能、航(háng)天产业(yè)、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向(xiàng)储备转化为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租(zū)赁意(yì)向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们(men)肯(kěn)定要全(quán)力与时(shí)间赛跑(pǎo)，绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完(wán)成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域(yù)的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么多储备租户，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市(shì)场(chǎng)化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营(yíng)表(biǎo)现稳定，租户的调租和换(huàn)租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次(cì)项目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定(dìng)的(de)资源调配(pèi)和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有(yǒu)一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一(yī)些，单价也(yě)贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了(le)一家，后续(xù)我们在资源(yuán)共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈(tán)及(jí)对于(yú)张(zhāng)江REIT的定位和展望，相关(guān)负责(zé)人(rén)表示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在(zài)开发的(de)储备(bèi)项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是(shì)一个非常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预期和市场的信心。”

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