万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于(yú)北京海(hǎi)淀的豪(háo)宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信达追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业(yè)主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能没(méi)你想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目(mù)的处置(zhì)主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司(sī)北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下(xià)称赫华(huá)恒(héng)瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次(cì)围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是(shì)一起(qǐ)中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒(méi)体报道(dào)，万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果该报(bào)道(dào)属实，说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子(zi)实际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的(de)拍卖(mài)页面(miàn)上(shàng)又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒(méi)体(tǐ)“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆料(liào)，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中，业(yè)主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手(shǒu)续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民(mín)法院(yuàn)报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人(rén)民(mín)法院(yuàn)关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消费者权(quán)利保护(hù)问题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权(quán)的，人民(mín)法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分(fēn)价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申(shēn)请不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华(huá)恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷国际信托有限责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第(dì)一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳(liǔ)书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入(rù)市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起来的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成(chéng)本超(chāo)6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集团的(de)“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿(ná)北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫(hè)集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这(zhè)个(gè)地步，其实(shí)是有迹(jì)可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多(duō)元化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型的目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱(jù)乐(lè隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这(zhè)样，中赫为什么(me)又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控(kòng)人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆(lù)续质押，据企(qǐ)查(chá)查显示，目(mù)前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完全吻合。隶书蚕头燕尾一波三折图解，蚕头燕尾一波三折是什么书体trong>

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不仅国安的(de)经(jīng)营(yíng)状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易(yì)所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安(ān)足球(qiú)俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和(hé)中(zhōng)赫(hè)的(de)经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被(bèi)执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在(zài)实(shí)控人(rén)都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个(gè)多亿(yì)的(de)北京国安，又如何能独善其身？