饱受争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务的意(yì)见。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务(wù)内(nèi)容、合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提出了意(yì)见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介(jiè)居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规院住(zhù)房政策研究中心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉(jiā)表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居(jū)民来(lái)说属(shǔ)于金额(é)不(bù)低的大宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往(wǎng)往通(tōng)过中介来完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非(fēi)必要的(de)收(shōu)费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外(wài)的负担(dān)，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序整顿，是房地产(chǎn)市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管(guǎn)重(zhòng)点

　正、异、新，正异新的区分　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门(mén)主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是(shì)对房地产经纪服务(wù)收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不(bù)菲的(de)房(fáng)屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费。以北(běi)京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费(fèi)标(biāo)准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北(běi)京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据(jù)这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协商同(tóng)意，可在规定的收费标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅(fú)度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权(quán)”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由各中介机(jī)构自(zì)行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部(bù)门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程(chéng)中对收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门(mén)店、网站(zhàn)、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服务(wù)内容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服务和延伸服务(wù)，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机(jī)构收费前应当(dāng)向交易当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字(zì)确认。

　　另外(wài)，对收费明显(xiǎn)高(gāo)于市场平(píng)均水(shuǐ)平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈等(děng)综合(hé)措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市(shì)场监管部门(mén)要(yào)依法(fǎ)依(yī)规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分(fēn)档定正、异、新，正异新的区分价(jià)，是否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打(dǎ)击收费过(guò)高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两(liǎng)部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不过，正、异、新，正异新的区分张大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由(yóu)于二手房很多(duō)房(fáng)源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易(yì)产生影(yǐng)响，这对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应(yīng)该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费，但在一些热点城(chéng)市的(de)二手房(fáng)交易过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这(zhè)部(bù)分费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的(de)情况，一些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视(shì)为(wèi)向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪(jì)服(fú)务收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明(míng)度(dù)，也有利(lì)于(yú)房(fáng)价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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