“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十(shí)年的(de)系统性行情。”思(sī)睿(ruì)集团合(hé)伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊(kān)》表示，房(fáng)地产(chǎn)行业分(fēn)化的愈加明显(xiǎn)，让机构(gòu)和投资(zī)者的关注度(dù)从板块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬(yáng)向《红周刊》指出，从行业来看，无论是业(yè)绩，还是估值，房地(dì)产都已(yǐ)经(jīng)双(shuāng)杀到(dào)了最(zuì)底部，而(ér)且是反(fǎn)复地(dì)杀到了底部(bù)，再往下的空间(jiān)已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个股阿尔(ěr)法(fǎ)重要参(cān)考

　　那(nà)么如何寻找房(fáng)地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房地产赛道中(zhōng)进(jìn)行选择，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半天，标的公司(sī)出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个基准：有大的国(guó)资背景的、杠(gāng)杆率较低的、此前没有踩过红(hóng)线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开(kāi)发(fā)资(zī)金(jīn)来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行(xíng)的信贷(dài)倾向是不太愿意给房企贷款的，房企的主要资金(jīn)来(lái)源来自(zì)新盘的销售。但今年新房(fáng)的销(xiāo)售情况相较一般。再关注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能(néng)从(cóng)银行(xíng)拿到钱，其实主要还是那些有国(guó)企背(bèi)景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所以整个(gè)行业出现了(le)一个(gè)很明显的(de)分化(huà)，无论是在销(xiāo)售，还是融资(zī)等(děng)各个方(fāng)面(miàn)都非(fēi)常明(míng)显。现(xiàn)在有国资背景的(de)房(fáng)企在资本(běn)市场(chǎng)表现相对(duì)较好，但没有国资背(bèi)景的(de)民(mín)营房企股价(jià)大多表现很一般。

　　陈(chén)昊扬则(zé)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具(jù)体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业(yè)的成(chéng)本(běn)优(yōu)势，更(gèng)具(jù)体一(yī)点，就(jiù)是它的净借(jiè)贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业内的最(zuì)低水平；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内(nèi)最低(dī)的；建(jiàn)安成本是否也(yě)是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们(men)看吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖重的(de)一家房企的综合成本。

　　需要(yào)注意(yì)的是，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件的(de)房企并不多。即便(biàn)是(shì)在(zài)国央企(qǐ)中，仍有(yǒu)部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天房发展、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷(yí)等国央(yāng)企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外(wài)，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城投、首(shǒu)开股份、珠江股份、城(chéng)投控(kòng)股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩(cǎi)了“三(sān)道(dào)红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张(zhāng)房企

　　需警(jǐng)惕其重蹈(dǎo)覆辙(zhé)

　　不难(nán)看出(chū)，即便(biàn)是有(yǒu)着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指标称得上完全健康的仍是少数。而(ér)更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少国企，甚至地方国企开始大举扩张(zhāng)。而(ér)这(zhè)无疑又进一步考验着国央企的资金(jīn)链(liàn)情(qíng)况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度(dù)的张弛有度尤为(wèi)重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于(yú)乐(lè)观的预判未(wèi)来市场，以及(jí)过于激(jī)进的扩张拿地(dì)节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其(qí)配置的一(yī)家房企进行举例，它从(cóng)2018年开始到2021年，连(lián)续4年的净借贷(dài)比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加杠(gāng)杆比(bǐ)例。而(ér)到(dào)2022年，这家房企明显感觉(jué)到(dào)机会(huì)来了，其开始(shǐ)在(zài)一(yī)线城市(shì)进行(xíng)大举拿地，净负(fù)债率也由此(cǐ)前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了接近三分之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了快速的(de)开盘(pán)利用(yòng)率，预计(jì)今(jīn)年会有(yǒu)更多的(de)楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合(hé)“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了很(hěn)多弹药，去年拿(ná)地超1000亿元，且其(qí)中一半在(zài)一线(xiàn)城市，另外一半也(yě)主要集中在强二线和二(èr)线(xiàn)城市；另一方面，它的扩张是(shì)有节制地扩张。

　　陈吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖昊(hào)扬同样提醒道(dào)，与之相反，有些房企的扩张速(sù)度让人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年(nián)期(qī)间(jiān)扩张的民营企(qǐ)业的影子。虽然说，见到机会(huì)时要出(chū)手，但出(chū)手的章法仍要小心(xīn)，如果负债率扩张得太快，但未来的两年(nián)市场没有想(xiǎng)象得那么好，可能会(huì)重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来(lái)衡量一家房企的扩张速度是(shì)否激进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还是看房(fáng)企的净负债率水平，在我(wǒ)看来，这(zhè)个(gè)比例如果超过60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈(chén)昊(hào)扬(yáng)解释，当前房(fáng)地产行业的复苏速度并没有那么快(kuài)，所以要规避公(gōng)司净负(fù)债(zhài)率提高(gāo)到(dào)一个比较(jiào)危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产(chǎn)、中(zhōng)国金茂、华发股份(fèn)、越(yuè)秀地产、绿城中国、保利发(fā)展等房企2022年(nián)净负债(zhài)率都在60％之上(shàng)。其(qí)中，中交地(dì)产净负债率(lǜ)持续居高不(bù)下，在2020年至2022年(nián)期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜(xiān)明对比的是，华润(rùn)置地、中国海外发展(zhǎn)、万(wàn)科A、滨江集(jí)团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企(qǐ)在(zài)践(jiàn)行较(jiào)积极的拿地策略的同时，也较好地控制了公(gōng)司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与净(jìng)负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江集团(tuán)等(děng)个别民营房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢家”的黑马特质

　　陈昊扬指出(chū)，实际上，他(tā)们是以同(tóng)一筛选(xuǎn)标准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但(dàn)在各维度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央企的融资成(chéng)本(běn)更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到想融(róng)就(jiù)融，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更加(jiā)看好国央企，但这也并不意(yì)味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存(cún)在(zài)。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍有少数民(mín)营(yíng)房企同样受到机构的青(qīng)睐。比如，根据2023年一季报，滨江集(jí)团的十(shí)大流通股东中新进(jìn)了“中国工商(shāng)银行股份有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵活配置(zhì)混合型证券投资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基(jī)金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开始(shǐ)，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资(zī)产管理有限公(gōng)司就长期(qī)持有(yǒu)滨江集团。根据一季报(bào)，该资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品(pǐn)合计持有滨江集团9543万(wàn)股，约占流通A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集团(tuán)的受青睐(lài)，和其自身的基本面表现存(cún)在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间(jiān)，房地产市场整体在走“下(xià)坡路”，但作为(wèi)杭州本土房企的滨(bīn)江集团仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团在(zài)业绩表现、销售规模、新(xīn)增土储、股价表现等(děng)多维(wéi)度(dù)都表现了较(jiào)强(qiáng)的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方(fāng)面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次(cì)实现同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据(jù)近期发布的2023年一季(jì)报，今年(nián)一(yī)季(jì)度，滨江集团更是实现了(le)扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在(zài)房地产“青铜时(shí)代(dài)”仍能保(bǎo)持自(zì)身业绩(jì)的(de)持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团(tuán)扎根(gēn)杭(háng)州的(de)战略(lüè)布局关系密切(qiè)。根据2022年年报，滨江集团有近七成(chéng)营收来(lái)自杭州地区，而在2021年，杭州地区的营收(shōu)比重只占到近六成。近三年持续稳(wěn)居杭州(zhōu)房企(qǐ)销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的土(tǔ)储补充同(tóng)样较(jiào)为积极(jí)，根据诸葛找房、住在杭州网数据显(xiǎn)示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为404.6亿(yì)元(yuán)、237.1亿元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现(xiàn)，也让滨江集(jí)团(tuán)的房企排名迅速(sù)提升(shēng)。到2023年，滨江集团的房企排名已冲进前十，根(gēn)据中指数(shù)据，2023年前4月，滨江(jiāng)集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位(wèi)列房企第(dì)九位(wèi)。

　　值得注意的是(shì)，2020年(nián)至今，滨江(jiāng)集(jí)团股价翻了(le)超一倍(bèi)以上，而近期，滨江(jiāng)集团更(gèng)是迎来多家机构的集中调研。滨江(jiāng)集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月(yuè)10日接受了信达证券(quàn)、金鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老(lǎo)等18家(jiā)机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布(bù)局重点移至存(cún)量(liàng)赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地(dì)产产业链上(shàng)的中游(yóu)环节(jié)，其(qí)上游(yóu)主要为(wèi)钢铁、水泥、建(jiàn)材、玻纤(xiān)等材料供应商，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务、家用电器、物(wù)业管理、家居用品。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开(kāi)发环节与上游材料端(duān)息息相关(guān)，新盘(pán)开工(gōng)不足(zú)导(dǎo)致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构(gòu)寻觅个(gè)股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中国房地产(chǎn)行业(yè)在进入存量房时代，所以对地产产业链，尤其(qí)是偏消费属性的家装家(jiā)居领域(yù)，我们相对看好，因为居民保有(yǒu)的住房规模(mó)越来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更(gèng)新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的数据(jù)充分(fēn)说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家(jiā)具消费的增长(zhǎng)却一直都很好。对于地产产业链(liàn)，我们相对(duì)看好和内装(zhuāng)相关的行(xíng)业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家基(jī)金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红周刊》对下(xià)游细(xì)分中(zhōng)相关赛道龙头年内表现(xiàn)的(de)统计，目(mù)前暂居前两位的都(dōu)是来自家纺赛道的公司(sī)，它(tā)们分别(bié)是富安娜和(hé)水星(xīng)家纺，特别是前者在月线连收七根阳线的(de)基础上，年(nián)内迄(qì)今涨幅已(yǐ)经逼(bī)近(jìn)30％。

　　以(yǐ)前(qián)者为例(lì)，富安娜主要从事纺(fǎng)织家居(jū)、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发(fā)、设计(jì)、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎(shā)”“馨(xīn)而乐”和“酷奇(qí)智”自(zì)有(yǒu)品(pǐn)牌。第一季度报(bào)告显示，报告期(qī)内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不(bù)过(guò)实现归属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市(shì)公司一季报的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能够发(fā)现该股早已成(chéng)为基金重仓股的天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值发(fā)现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝盈(yíng)新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调的是(shì)，中欧的两只基金(jīn)都是价值派(pài)基金经理曹名长(zhǎng)在(zài)管的产(chǎn)品，首季(jì)其同时(shí)重仓的房地(dì)产产(chǎn)业链股票还有金地集团和大亚(yà)圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而言(yán)，前几(jǐ)年曾(céng)经风光一时的家居板块也因疫情、消费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因(yīn)素一(yī)度沉寂(jì)，不过好(hǎo)在困境(jìng)反转露(lù)出曙光，家居板块(kuài)中(zhōng)年内表现最好的是(shì)志邦家居。同(tóng)一时(shí)间段，该股年内上(shàng)涨已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还是归(guī)母(mǔ)净利润，公(gōng)司都实(shí)现了同比双升。

　　从公司的(de)十大(dà)流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发(fā)现广发基金经理罗洋慧眼独(dú)具，一季报中他(tā)管理的广发策略优选和(hé)广(guǎng)发安宏回(huí)报(bào)均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也成为志邦(bāng)家(jiā)居十大流(liú)通股股东中仅有(yǒu)的两只公募(mù)。有意思的(de)是，他似乎对于定制(zhì)家(jiā)居类标的情有独钟，在(zài)另一(yī)家赛道公(gōng)司金(jīn)牌橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成(chéng)为他的独门重(zhòng)仓股(gǔ)。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的(de)物(wù)业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的大多(duō)在香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何选择成为难题。对此，前述上海公募基金经理(lǐ)举例分析(xī)：“物业服(fú)务不是一(yī)个高毛利的(de)行业，挣钱很(hěn)辛(xīn)苦，我(wǒ)选公司还是希望挣(zhēng)的(de)是市场化应该(gāi)挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买的绿城服务为例，它在中高端(duān)楼盘占比是比(bǐ)较高的，每(měi)年(nián)到期的合(hé)同里提价成(chéng)功率在30％～40％。它能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目到(dào)期之后(hòu)，经过两(liǎng)三(sān)轮合同周期还能做到产品提价(jià)。”

　　“行业里(lǐ)真正(zhèng)能做(zuò)到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少，因为物业公司很(hěn)容(róng)易一开始是挣钱(qián)的，后面因(yīn)为保安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不(bù)过(guò)服(fú)务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那(nà)么满意(yì)，能做(zuò)到提价难度(dù)是(shì)非常(cháng)大的。但是该公司(sī)能在(zài)业(yè)内做(zuò)到到(dào)期(qī)之(zhī)后(hòu)提价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它的定(dìng)位(wèi)和比较好的服务是有(yǒu)关系的。”他进一步强调。

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