导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中国住宅(zhái)市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租(zū)赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地(dì)产步(bù)入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时(shí)代(dài)已至，大分化时代下(xià)地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市(shì)场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有(yǒu)效(xiào)观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市(shì)政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均(jūn)每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市(shì)家庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年(nián)商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的(de)住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都(dōu)是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意(yì)味着(zhe)中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住宅来满足(zú)因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最(zuì)高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给住户的(de)生活(huó)带来了很大的(de)不便和(hé)安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城(chéng)镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对(duì)比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇(zhèn)住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(ji老师上课说脏话犯法吗，老师上课骂脏话违法吗ā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二(èr)手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美(měi)好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二(èr)手房之间的差(chà)异(yì)也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速(sù)可能超(chāo)预期。

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