近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全(quán)年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比(bǐ)例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材(cái淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀)料和(hé)信息披露文(wén)件(jiàn)，结(jié)合行业及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示(shì)，根据《公开募集(jí)基础设施证券(quàn)投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同于债券的(de)固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相(xiāng)对(duì)高的(de)收益性，在(zài)有效控(kòng)制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投(tóu)资(zī)“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级(jí)市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单(dān)位(wèi)基金份(fèn)额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀de)修正(zhèng)，使投资人(rén)在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获(huò)得公平的(de)投资(zī)机(jī)会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关(guān)人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变动的(de)，与(yǔ)现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限(xiàn)到期后(hòu)基(jī)金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认(rèn)为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余(yú)期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派(pài)率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观(guān)察和(hé)评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企业(yè)本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响投资(zī)回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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