OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未(wèi)停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于(yú)停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人也表示(shì)，近(jìn)期已同步(bù)启(qǐ)动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表(biǎo)示，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本上影响其内外价值，投资(zī)者应理(lǐ)性(xìng)看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格(gé)继续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交(jiāo)易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)表(biǎo)现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设(shè)施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设(shè)施REITs5月15日平(píng)均(jūn)跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致(zhì)二级市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业(yè)内(nèi)人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在(zài)上述人(rén)士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险(xiǎn)规避的原因(yīn)，最近几个交易日场内(nèi)资金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨跌会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面等多(duō)重因素(sù)影(yǐng)响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的(de)产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事(shì)高如星对(duì)此表示(shì)，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招(zhāo)商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利(lì)空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本(běn)身园区(qū)类(lèi)资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他(tā)也强调，最终还(hái)是落(luò)到租金收入(rù)受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗(qí)下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲(zhé)库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中(zhōng)披露的张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于平稳(wěn)。据拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语了(le)解，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大(dà)园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和(hé)合同(tón拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语g)谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想到仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发(fā)突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核(hé)实(shí)工作，并同步启(q拔冗莅临是什么意思boronnijijiao，拔冗莅临是什么意思？ 词语ǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关负责人介绍说(shuō)，目前储备租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工(gōng)智能、航天产(chǎn)业(yè)、信息(xī)技(jì)术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户(hù)，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租(zū)户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本着(zhe)对首批(pī)扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些(xiē)面积(jī)在短期内完(wán)成(chéng)去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未(wèi)能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以市场化运营为(wèi)导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的大(dà)租户退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市(shì)场活跃度的短期低点，目前市(shì)场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到出租(zū)率下(xià)滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一定的资(zī)源调配和倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润大厦和张(zhāng)江光大园项目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一(yī)些差(chà)异化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多平的大平(píng)层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会(huì)有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需(xū)求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的管理人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我们(men)在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好(hǎo)。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道(dào)。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五(wǔ)百(bǎi)万(wàn)方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这些都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实(shí)后盾和储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常(cháng)重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来的发(fā)展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩募是我们实现(xiàn)基金扩容的第一(yī)步，也(yě)是至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临(lín)了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十年建设发(fā)展过程中所经历的相比，只能算是一个(gè)非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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