饱受争议的二手房交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联(lián)合发布了关于(yú)规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提(tí)及，近年来，部(bù)分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用(yòng)房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容、合(hé)理确定经(jīng)纪服(fú)务收费、严格实(shí)行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析(xī)师(shī)张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成(chéng)交比例超过80％，大(dà)量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居间成交，房(fáng)地(dì)产调控重(zhòng)心(xīn)逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研(yán)究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来(lái)说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较(jiào)长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民往往通过中介(jiè)来完成。但(dàn)很多(duō)中介(jiè)利(lì)用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要(yào)的收费夹带其(qí)中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主(zhǔ)体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问(wèn)题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经(jīng)纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房屋(wū)，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服(fú)务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两(liǎng)部门(mén)在此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经(jīng)纪(jì)机构要(yào)合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和租(zū)赁经纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格(gé)越高、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家计委建设部下发的《关于房地(dì)产中介服务收费的(de)通知》（971号文(wén)），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收(shōu)费，按成交(jiāo)价(jià)格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为(wèi)例，目前北(běi)京市执行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规(guī)定：“少数(shù)特别(bié)复杂(zá)的(de)住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中，相关监管部门当前并未明确(què)具(jù)体的(de)中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体收取过程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算(suàn)出合适的中介(jiè)费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机(jī)构(gòu)提供的基本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目(mù)和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易当事人出具(jù)收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平均水平的房(fáng)地产经纪机构，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标(biāo)价(jià)、操纵经纪服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断(duàn)法(fǎ)律法规的(de)行为。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定(dìng)价，是否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影(yǐ钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称ng)响不(bù)大。”

　　张大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于(yú)二(èr)手房很(hěn)多房(fáng)源在产(chǎn)权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都可能对交(jiāo)易(yì)产生影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出(chū)现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在房价(jià)中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费(fèi)转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者单(dān)边收费的(de)行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部(bù)分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵(zòng)经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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