导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平(píng)，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡(héng)，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全(quán)国总(zǒng)人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下(xià)房地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们(men)无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是(sh韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗ì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能(néng)够得(dé)到城镇户均拥有(yǒu)的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房(fáng)销售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们(men)需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着(zhe)中国地(dì)产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人(rén)口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口和省际流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的(de)租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算(suàn)，2020年(nián)城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿(yì)平(píng)。暂韵达快递人工客服电话是多少号 韵达可以寄活体宠物吗不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困(kùn)难(nán)，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本(běn)、德国(guó)和(hé)英国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到(dào)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国(guó)未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要来(lái)自于四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续，导致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发(fā)展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势(shì)必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活(huó)的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向(xiàng)联(lián)系(xì)。随着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不(bù)足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住(zhù)宅质量的(de)供需(xū)冲突。房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅(zhái)，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低，其增速可能(néng)超预期。

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