文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社(shè)会，这(zhè)是房地产从大(dà)开(kāi)发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必(bì)然趋(qū)势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产软着(zhe)陆(lù)和长期(qī)平稳健康发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售(shòu)制、改为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后并(bìng)非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机(jī)取消预(yù)售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组、复(fù)工保交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这(zhè)是(shì)个(gè)技术(shù)活，只要坚(jiān)持市(shì)场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客户为美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临(lín)时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对(duì)这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材(cái)料、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的(de)资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香港房地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无(wú)疑是对内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国香港预(yù)售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无(wú)偿(cháng)实物分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程为(wèi)：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可(kě)能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别(bié)从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业(yè)。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从(cóng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层(céng)面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力(lì)，但(dàn)依(yī)旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进(jìn)行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房(fáng)者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一(yī)旦房企(qǐ)因为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同(tóng)和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统(tǒng)一(yī)的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目(mù)的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大开发时代(dài)的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证(zhèng)行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付(fù)时(shí)需(xū)取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室(shì)内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期(qī)房设(shè)计(jì)了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确(què)认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定金保全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违约(yuē)需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金(jīn)外，其(qí)他(tā)预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可(kě)凭(píng)保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构(gòu)或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一(yī)般约为房(fáng)价的10％。

　美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付(fù)最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同(tóng)以及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期(qī)房同样(yàng)采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程(chéng)中随着放(fàng)出(chū)贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分(fēn)估计(jì)形势复(fù)杂性和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地(dì)产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期制度。保修期(qī)内(nèi)，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修(xiū)，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将(jiāng)极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 美人刑是什么，古代刑法美人计是什么意思