5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对(duì)于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断崖式(shì)下(xià)跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房(fáng)向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股(gǔ)分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列(liè)。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还(hái)需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业(yè)周期(qī)来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增加(jiā)了15万向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害(wàn)亿(yì)元。中国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要有一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额(é)，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务(wù)为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通(tōng)股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司等(děng)都跻身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二(èr)的(de)浦东(dōng)金桥也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性(xìng)向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从(cóng)第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然(rán)在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个季(jì)度他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴(xīng)证全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑(huá)，基本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行(xíng)业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较(jiào)低(dī)，企业自(zì)身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业(yè)集向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季(jì)报梳(shū)理发现(xiàn)，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长(zhǎng)。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够保有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现(xiàn)在五月(yuè)的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现(xiàn)在的(de)经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资(zī)金面压力(lì)，可能会(huì)出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第(dì)三季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它(tā)的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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