文：任(rèn)泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和(hé)城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(s悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望ì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不(bù)公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)的(de)风险。从(cóng)行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由(yóu)于商(shāng)品房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其(qí)实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在(zài)项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(li悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望àng)时代，取消预(yù)售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改(gǎi)革，中国一(yī)定(dìng)能(néng)化解这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是(shì)向善，是以客户(hù)为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前(qián)世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或者(zhě)其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力(lì)才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行(xíng)业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地(dì)产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办(bàn)立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独(dú)到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有(yǒu)了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特(tè)色，纵(zòng)观中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花(huā)模(mó)式推动了中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支(zhī)付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资(zī)金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解(jiě)决(jué)住房基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供应(yīng)量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地(dì)产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从(cóng)计划(huà)经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开发(fā)商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少(shǎo)资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商办理预(yù)售许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港(gǎng)的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售(shòu)制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需求，也(yě)提高了居(jū)民居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布的《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献(xiàn)），其中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从(cóng)房地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房(fáng)市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待(dài)期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房(fáng)企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何被挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通(tōng)过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付款保护机制(zhì)，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按(àn)照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大(dà)延(yán)期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购(gòu悲守穷庐将复何及啥意思，悲守穷庐将复何及表达了什么愿望)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国(guó)平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付(fù)后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进度。开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取(qǔ)按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定(dìng)使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公司(sī)针对(duì)期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易中的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必(bì)须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发(fā)商违约需(xū)返还定价(jià)并(bìng)赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋(wū)供(gōng)给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外，其他(tā)预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完(wán)工(gōng)、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款(kuǎn)会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年的(de)房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立(lì)于(yú)开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代(dài)，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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