文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力(lì)的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产从大(dà)开(kāi)发时代(dài)步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是(shì)对购房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不能(néng)交房的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长(zhǎng)远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家存(cún)在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部(bù)房款(kuǎn)，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场(chǎng)信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产(chǎn)回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在(zài)中国(guó)香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创办立(lì)信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环(huán)境、建(jiàn)筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付(fù)款形式(shì)，等(děng)新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决(jué)了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率(lǜ)地解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全(quán)的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明(míng)自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成，资(zī)金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了(le)防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市(shì)化。但当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临商品房的(de)需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步(bù)深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国(guó)人(rén)民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了(le)缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存(cún)量(liàng)报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等(děng)通道业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的(de)《中国(g国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人uó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合(hé)同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约(yuē)，购房者只能根(gēn)据(jù)购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或短期(qī)不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了(le)开发(fā)企(qǐ)业预(yù)售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)款(kuǎn)监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式(shì)套取的资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模(mó)式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给(gěi)了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合格并提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比例(lì)一(yī)般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防(fáng)止开(kāi)发商挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行或产(chǎn)权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而(ér)开(kāi)发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关(guān)部(bù)门经(jīng)审查后发放的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开(kāi)发商或(huò)购房者可(kě)购买(mǎi)期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问(wèn)题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司的检验验(yàn)收(shōu)后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期国际歌的作者是谁哪国人，国际歌作者是哪个国家的人房预售资金监管极为严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的(de)保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需支付(fù)最多不(bù)超(chāo)20％的(de)定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的首付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡(pō)期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对(duì)期(qī)房付款流程做(zuò)了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开(kāi)发商遵守，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出(chū)手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的(de)金(jīn)融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分(fēn)估(gū)计(jì)形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分(fēn)的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后(hòu)支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全(quán)国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。

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