一线(xiàn)城(chéng)市(shì)，也(yě)不端着了(le)。

　　昨天，深(shēn)圳取消二手房指(zhǐ)导价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这(zhè)条消息(xī)为什么(me)这么重(zhòng)要？首先(xiān)二手房指导(dǎo)价被称为“核弹级”政(zhèng)策，其次(cì)深(shēn)圳几乎是最后一(yī)个还在“认(rèn)真”实施这条(tiáo)政策的城市，最后深圳是房价前三(sān)的核(hé)心城市。所以，深圳的一举一动都具有风(fēng)向(xiàng)标意义(yì)。

　　有(yǒu)分析人(rén)士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取消，首先有利(lì)于深圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后(hòu)二手房回暖有利于深圳(zhèn)楼市总(zǒng)体回暖，最后(hòu)深圳楼(lóu)市回暖有利于(yú)全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧，这(zhè)妥妥(tuǒ)的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天，深圳疯(fēng)传“二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)”正式(shì)结束(shù)。传(chuán)言称：二手(shǒu)房贷(dài)款不按官方参考(kǎo)价（指导价(jià)），银行核定房价以网签备案价和(hé)评(píng)估价(jià)孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了(le)“参考价”。

　　目(mù)前没有(yǒu)看到官方文件(jiàn)。据证券(quàn)时报(bào)21日消息(xī)，目前深圳多家(jiā)大行(xíng)表示“尚未(wèi)接到正(zhèng)式通知(zhī)，目(mù)前仍(réng)按参考价办(bàn)理按揭”。所(suǒ)以还需要持续的关注(zhù)。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)严跃进(jìn)认为(wèi)，本次政(zhèng)策大概率为真(zhēn)，更(gèng)多(duō)体现为(wèi)银(yín)行贷款等领域按(àn)照新的规(guī)则进行，但不会出台正(zhèng)式文件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用发文件的(de)。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年(nián)2月8日，深圳楼市二手房指导价横空(kōng)出世。当时，深圳一口气公布了全市(shì)3595个小区的参(cān)考(kǎo)价(jià)，很多(duō)南山、福田(tián)、宝(bǎo)安中心区(qū)的(de)高价盘，直(zhí)接(jiē)按照当时的(de)市场价打了5折(zhé)、6折来“指导”，银行只能(néng)按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大家还(hái)不(bù)觉得(dé)厉害，但(dàn)经历(lì)了(le)这两年的(de)痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子(zi)，如果不“指导(dǎo)”，可(kě)以首付(fù)3成即300万；如果指导价打七(qī)折即700万，那么(me)首付3成210万(wàn)，加(jiā)上需要全(quán)款支付的部分，实际(jì)首付去到(dào)了510万，相当于首(shǒu)付5成了（多(duō)给210万首付(fù)）。这直接(jiē)让(ràng)大批量(liàng)买家(jiā)，失(shī)去(qù)了(le)购房(fáng)能力(lì)，相(xiāng)当(dāng)于强势“降杠杆”。

　　自(zì)深圳推(tuī)行二手房(fáng)参考价以(yǐ)后，东莞、宁(níng)波、成都、三(sān)亚、西安(ān)、合肥、广(guǎng)州等10多个城市陆(lù)续跟(gēn)进(jìn)。事实也确实证(zhèng)明了，这条政策的“核弹(dàn)”级别(bié)。

　　到了(le)2021年10月(yuè)，根据安居客(kè)的统计(jì)，实(shí)施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受(shòu)到疫情的影响，二(èr)手房更是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房价只有6个(gè)同(tóng)比上涨，其他的(de)泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代(dài)价

　　据(jù)深圳乐有家(jiā)研究中(zhōng)心数据显示：成交量(liàng)上(shàng)，二手房指导价出台当年，深圳二手住宅(zhái)成(chéng)交量同比下滑57％。2022年继(jì)续腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅(jǐn)2.2万套，创(chuàng)近二十年最低记录，相较(jiào)2020市场高峰缩水近八成。

　　价格方面，与(yǔ)二手房指导价发布当月相比，如今(jīn)二手(shǒu)房挂牌价(jià)低于及(jí)接近参(cān)考价的房(fáng)源占比大幅增(zēng)加(jiā)。2023年(nián)一季(jì)度，深圳各区二(èr)三角形的边长公式小学，等边三角形的边长公式手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价(jià)低于参(cān)考价。

　　只有(yǒu)真实经(jīng)历其中的人(rén)，才能(néng)深切的感知其威(wēi)力。

　　深圳房东，斩仓的(de)新闻(wén)不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三年前(qián)高(gāo)杠杆买(mǎi)了2套华润城，月(yuè)供12万(wàn)，最终亏(kuī)损1000万破产。据媒体推(tuī)测，如果案例属实，买家的(de)实际购房(fáng)成本高达20万/平，目前价格跌(diē)至14万(wàn)/平，叠加(jiā)这三年的房贷和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一(yī)大批人这两年(nián)感受到了(le)太多“心酸(suān)”。二手(shǒu)房成交量创(chuàng)下多年新(xīn)低，学区房(fáng)神话不再(zài)，房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)的(de)日子难过，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的基调(diào)下(xià)，2022年以来，实(shí)施了(le)二(èr)手房指(zhǐ)导(dǎo)价的(de)城市(shì)陆陆(lù)续续低调退出，目(mù)前(qián)只(zhǐ)有深圳还(hái)是最后的(de)“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意(yì)义明(míng)显

　　最近一线城市也不(bù)端着了(le)。

　　近日，北京在房山区试点多子女家庭和职住(zhù)平衡(héng)家庭购房支持(chí)政策。上海也(yě)考虑予(yǔ)以多孩(hái)家庭(tíng)在新房计分制度政策上的(de)支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公(gōng)布的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售价格变动情况(kuàng)来看，广州、深(shēn)圳的新房、二手房(fáng)价格仍然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二线城市如杭州、成都(dōu)、南京、合肥等城市价格(gé)都是同比上涨的(de)。

　　广(guǎng)州(zhōu)、深圳能(néng)不(bù)急(jí)吗？

　　事实上，上面可能更急(jí)。3月份，两部门联合发文，全面(miàn)推(tuī)动二(èr)手房(fáng)“带押过户”全国实施，这是一条被广泛好评的新政(zhèng)。对于激(jī)活(huó)二手(shǒu)房交易，具有定海神针般的作用(yòng)。

　　住(zhù)建部(bù)部长倪虹近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑业、房地产企业要发(fā)挥国民经济“顶(dǐng)梁柱”“压舱石”作用。回(huí)归到常识，从字(zì)面理解(jiě)一下这两个词(cí)，意思就是(shì)——顶梁(liáng)柱(zhù)如果(guǒ)不行(xíng)了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今年扶持楼市的政策，还有一大(dà)波正在路上...

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