“现在的房地产很(hěn)难再出现像(xiàng)过去十年的系统性行(xíng)情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济学家洪灏向《红周(zhōu)刊》表示，房地产行业(yè)分化(huà)的愈(yù)加明显，让机构(gòu)和投资者(zhě)的关注(zhù)度(dù)从(cóng)板块向单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资董事长陈昊扬向《红(hóng)周刊》指出，从行业(yè)来看，无论是(shì)业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到(dào)了最(zuì)底部，而且(qiě)是反(fǎn)复(fù)地杀到了底部，再(zài)往(wǎng)下的空间已经不大(dà)了。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成挖(wā)掘(jué)个股阿尔法重要参(cān)考

　　那(nà)么如(rú)何寻找(zhǎo)房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在房(fáng)地(dì)产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小心(xīn)，避(bì)免选(xuǎn)了半天(tiān)，标(biāo)的公(gōng)司出现爆雷(léi)的情况。除此之(zhī)外(wài)，洪灏指出(chū)，需(xū)要满足(zú)以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景(jǐng)的、杠杆率(lǜ)较低的、此前没有(yǒu)踩过红线的。

　　他还表示(shì)，如果关注一(yī)下今年(nián)房(fáng)地产的(de)开(kāi)发资金来源，可以发现，其实银(yín)行的(de)信贷倾向是不太(tài)愿意(yì)给(gěi)房企贷款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自新盘的销售。但今(jīn)年新(xīn)房的销(xiāo)售情况相较一(yī)般。再关注一(yī)下，哪些房企能从银行(xíng)拿到钱，其(qí)实主要(yào)还(hái)是那(nà)些(xiē)有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比(bǐ)较困难(nán)，所以整个行业(yè)出现了一个很(hěn)明(míng)显的分化，无论是(shì)在销售，还(hái)是融(róng)资(zī)等各(gè)个(gè)方(fāng)面都非常(cháng)明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景(jǐng)的房(fáng)企在资本市场表(biǎo)现相对(duì)较好，但没有国资背景的民营房(fáng)企股价(jià)大多表现很一(yī)般。

　　陈昊(hào)扬则向《红(hóng)周刊(kān)》表(biǎo)示，在房地(dì)产(chǎn)行业内，我们的(de)逻辑是，“寻找最(zuì)后的赢家”。而(ér)具(jù)体到(dào)如何挖掘，我们会特别重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债(zhài)率）是不是行业内的最低水(shuǐ)平；利润率是不是行(xíng)业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行业(yè)内最低(dī)的(de)；建安成本(běn)是否也(yě)是业内最低的；这些都是我们看重的(de)一家(jiā)房企的综合成本。

　　需要注意(yì)的(de)是，能够同(tóng)时满足(zú)上述条件的房企并不(bù)多。即便是(shì)在国央(yāng)企中，仍有部分房企出现(xiàn)了“三(sān)道红线(xiàn)”的(de)“踩线”情(qíng)况(kuàng)，且(qiě)有逐(zhú)渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为例，《红(hóng)周刊》根据(jù)Wind数据(jù)整(zhěng)理发现，截至(zhì)2022年末，天房发展(zhǎn)、陆家嘴、格力地(dì)产、西藏城投、中交地产、中国武夷等(děng)国央企(qǐ)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建发展(zhǎn)、京投发展、光明地(dì)产、云南(nán)城(chéng)投、首(shǒu)开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房企(qǐ)

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较(jiào)稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完(wán)全(quán)健康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一(yī)步考验(yàn)着国央企的资金链情(qíng)况。

　　对(duì)房企而言，扩张速(sù)度的张农村信用社几点上班下班时间弛有度尤为重要，节(jié)奏把(bǎ)握准确，有助于房(fáng)企储备优(yōu)质“弹药”；但过(guò)于(yú)乐(lè)观的(de)预判未来市场，以(yǐ)及过于激(jī)进的扩张拿地节(jié)奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置(zhì)的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年(nián)开始到2021年(nián)，连续(xù)4年的(de)净借贷比例都维持(chí)在33％左右(yòu)，完全(quán)没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家房企明显(xiǎn)感(gǎn)觉到机(jī)会来(lái)了，其开(kāi)始在一线城市进(jìn)行大举拿(ná)地，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接近三分之一。与此同时，该房企(qǐ)新(xīn)购入地块也(yě)实现了快速的开(kāi)盘(pán)利用率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘(pán)入(rù)市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点。一方面，在于它本身储备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城(chéng)市，另外一(yī)半(bàn)也主(zhǔ)要集中(zhōng)在(zài)强二线和二线(xiàn)城市；另一方面，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之相反，有些房企的(de)扩张速度让人(rén)感觉(jué)又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企(qǐ)业(yè)的(de)影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到(dào)机会时要(yào)出手，但出手的章法(fǎ)仍要小心(xīn)，如果(guǒ)负债率扩张得太(tài)快，但未来的两年市场没有(yǒu)想象得那么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么(me)如何来衡量一家房(fáng)企(qǐ)的扩张速度是否激进？陈昊扬向(xiàng)《红周刊》表示，主要还(hái)是看房企(qǐ)的净负(fù)债率水平，在(zài)我看来，这个比例如果超(chāo)过(guò)60％，就是扩张(zhāng)得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三(sān)道红(hóng)线”对房企的净(jìng)负(fù)债率要(yào)求不得高于100％要(yào)更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前(qián)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么(me)快，所以要规避公(gōng)司净(jìng)负债率提高到一个比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交(jiāo)地产、中(zhōng)国金茂、华发股(gǔ)份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿(lǜ)城中国(guó)、保利发(fā)展等房企2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成鲜明对比的(de)是，华润置地、中国海外(wài)发展、万科A、滨江集团、招商蛇(shé)口、龙(lóng)湖集团等房企在践行较积极的拿地策(cè)略的同时，也(yě)较好地控(kòng)制了公(gōng)司(sī)的(de)扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或具(jù)备“最后赢家”的黑(hēi)马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们是以(yǐ)同一筛选标准来(lái)看国(guó)央(yāng)企与民(mín)营房企，但(dàn)在各(gè)维度的(de)实(shí)际(jì)表(biǎo)现上(shàng)，国央企确实会更胜一筹。如国(guó)央企的融资成本更低，融资渠道也更顺畅，能(néng)够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这(zhè)样(yàng)，国央(yāng)企自然而然就具有天(tiān)然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企(qǐ)，机构更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企业中(zhōng)就没有“黑(hēi)马”的(de)存在。

　　据《红周刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如(rú)，根据2023年一季(jì)报，滨江集(jí)团的十大流通(tōng)股(gǔ)东中新进了“中国工商(shāng)银行股份有限公司－景顺长城(chéng)中国回报(bào)灵活配置混(hùn)合型证券(quàn)投资基金”“全国(guó)社保基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年(nián)开始，百亿私(sī)募(mù)珠海(hǎi)阿巴马资产(chǎn)管理有限(xiàn)公司就长期(qī)持有滨江集团。根据一季报(bào)，该资(zī)产公司的(de)几只产品合计(jì)持有滨江(jiāng)集团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基(jī)本面表现存在(zài)一定(dìng)关系。2020年以来的近三(sān)年时间，房(fáng)地产市场整(zhěng)体在走“下坡(pō)路”，但(dàn)作为(wèi)杭(háng)州本土房(fáng)企(qǐ)的滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)仍(réng)是表现出较强的韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储、股价表现等多(duō)维度都表现了较强的增(zēng)长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨(bīn)江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布的2023年(nián)一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润5.4农村信用社几点上班下班时间1亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自(zì)身业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团(tuán)扎根杭州的战略布局关系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近(jìn)七(qī)成营收来自杭州地区(qū)，而在2021年，杭(háng)州(zhōu)地区(qū)的营收比重只占到近六成。近三(sān)年持续稳(wěn)居杭州房企(qǐ)销售排名第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州(zhōu)的土(tǔ)储补充(chōng)同样较为(wèi)积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金(jīn)额依(yī)次为(wèi)404.6亿元(yuán)、237.1亿(yì)元(yuán)、479.4亿元，同样(yàng)持续(xù)稳(wěn)居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也让(ràng)滨江集(jí)团的房企排(pái)名迅(xùn)速提升。到2023年，滨江集团的房企(qǐ)排(pái)名已冲进前十，根据(jù)中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现(xiàn)销售额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻(fān)了超一倍以上(shàng)，而近期，滨江(jiāng)集(jí)团更是迎来多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发(fā)布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养老、新华养老等18家机构(gòu)调研(yán)。

　　产业链(liàn)布局重点移至(zhì)存(cún)量赛(sài)道

　　机构在下游(yóu)家(jiā)纺、家居(jū)、物业(yè)觅α

　　实际(jì)上房地产开发只是房地产产业链(liàn)上的中游环节，其上(shàng)游主要为(wèi)钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商(shāng)，而下(xià)游应用行(xíng)业(yè)主要包括中介服务、家用电器(qì)、物业管(guǎn)理、家(jiā)居(jū)用品。综合《红周(zhōu)刊》的(de)采访，房地产开发环(huán)节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不足(zú)导致上(shàng)游不被(bèi)看好，机构寻觅(mì)个股阿尔法的思路渐渐移(yí)至下游。“中国房(fáng)地产行业在进入存量房时代(dài)，所以对地(dì)产产(chǎn)业链(liàn)，尤其(qí)是偏消费属(shǔ)性的家装家居领域，我(wǒ)们相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越来越(yuè)大(dà)，随着时(shí)间的增加，内装(zhuāng)更新(xīn)的需求也会越来越多(duō)。美国过去(qù)的数据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装相关(guān)的行业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材(cái)、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而(ér)根(gēn)据《红周刊》对下游细分(fēn)中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内表现(xiàn)的统计，目前暂居(jū)前(qián)两位(wèi)的都是来(lái)自家纺赛(sài)道(dào)的公司(sī)，它们(men)分(fēn)别(bié)是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收七根(gēn)阳线(xiàn)的基础上(shàng)，年(nián)内(nèi)迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主(zhǔ)要(yào)从(cóng)事纺(fǎng)织家(jiā)居、睡眠家居(jū)、生活类(lèi)产品的研(yán)发、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告(gào)显示，报告期(qī)内，富安娜实现营业(yè)收入约6.2亿(yì)元，同比(bǐ)减少7.57％；不过实现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的(de)净利润(rùn)约1.11亿元，同(tóng)比增长5.28％。

　　而从上市公司一季报(bào)的十大流通股股(gǔ)东来看，能够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包括公募(mù)的(de)中欧(ōu)价(jià)值发(fā)现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银(yín)瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金都是(shì)价值(zhí)派基金经理曹名长在(zài)管的产品，首季其同时重仓(cāng)的(de)房(fáng)地产产(chǎn)业(yè)链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言(yán)，前(qián)几年曾经风(fēng)光一(yī)时的(de)家(jiā)居板块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏进程(chéng)缓(huǎn)慢等多农村信用社几点上班下班时间因素一度沉寂，不过好在困境反(fǎn)转露出(chū)曙光，家居(jū)板块(kuài)中年内(nèi)表现最好的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看，无(wú)论是营收(shōu)还是归(guī)母(mǔ)净利润，公(gōng)司(sī)都实现(xiàn)了同比(bǐ)双升。

　　从公司(sī)的(de)十(shí)大流通(tōng)股股东来(lái)看，《红周刊》发现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报(bào)中(zhōng)他(tā)管理(lǐ)的广发策(cè)略优选和广发安宏回报均(jūn)增加(jiā)了持股(gǔ)，而这(zhè)两(liǎng)只(zhǐ)产(chǎn)品也成为志邦家居十(shí)大流(liú)通股股东中仅有的两只公募。有意思的是，他似乎对于定制家居类标(biāo)的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部(bù)三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股股东(dōng)，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家(jiā)居家纺外，下游的物业股也(yě)越来越被(bèi)机构所(suǒ)青(qīng)睐(lài)，不过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何选(xuǎn)择成为难题(tí)。对此，前述上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服(fú)务不(bù)是一个(gè)高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司还(hái)是希望挣的是市场(chǎng)化(huà)应该挣的钱，以(yǐ)我曾经买的绿(lǜ)城服务为例，它在中高端楼盘占比是比较高(gāo)的，每年到期(qī)的合同(tóng)里提价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大(dà)部分(fēn)项目到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还能做到产品提(tí)价(jià)。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司很少，因为物业公司(sī)很(hěn)容易(yì)一开始(shǐ)是挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因为保(bǎo)安(ān)这些固定人员成本的年度增长，不过服(fú)务(wù)没有特别好，客户没有那么满意，能做到提价难度是非常大的。但是该公(gōng)司能(néng)在(zài)业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟它(tā)的定位和比较好的服务是有关系的(de)。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 农村信用社几点上班下班时间