5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募(mù)所持房(fáng)地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导到二(èr)级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的(de)是(shì)，经(jīng)济圈判断(duàn)房(fáng)地产(chǎn)已经进入(rù)大分(fēn)化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如(rú)果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米(mǐ)。需求端还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)属性，就很容易出(chū)现信用(yòng)风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过(guò)程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没有投资(zī)机会(huì)，机(jī)会在于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具(jù)体的(de)个股来(lái)看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)厦门有几个区，厦门有几个区分别叫什么，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各(gè)类机构都有(yǒu)对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十大(dà)流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资(zī)局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后，龙头的(de)价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率(lǜ)基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明(míng)显(xiǎn)跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资(zī)源债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民(mín)营(yíng)房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行(xíng)业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力(lì)强(qiáng)、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国(guó)企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持续提升，再次(cì)是拿地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收(shōu)、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示(shì)，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续(xù)性(xìng)地拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年一季度(dù)市场(chǎng)恢复但仍处于调(diào)整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在(zài)内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一(yī)个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游(yóu)产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只有极(jí)为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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