导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲(xuàn)染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿(yì)栋(dòng)城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不(bù)是(shì)人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户(hù)持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一套(tào)房似乎意(yì)味着(zhe)户户有房，然而(ér)事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)流(liú)动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城(chéng)市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城镇家庭(tíng)户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真(zhēn)的(de)过剩了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七(qī)次人口普(pǔ)查数据公布(bù)了(le)中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建(jiàn)房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅(zhái)数量。居民(mín)住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套(tào)数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额(é)。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在(zài)2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点苏三起解的故事，苏三起解的故事简介含义

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量(liàng)供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥苏三起解的故事，苏三起解的故事简介(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水(shuǐ)平的一半。若去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人(rén)均(jūn)住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户(hù)人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市(shì)圈(quān)中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买(mǎi)二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品(pǐn)质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正(zhèng)向联(lián)系。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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