导读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房(fáng)地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的(de)讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有近风雨兼程下一句是什么持之以恒意思，风雨兼程下一句是什么这一生6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口(kǒu)普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居(jū)民户均1套(tào)房，其(qí)中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布(bù)中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三(sān)成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭(tíng)化(huà)趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的(de)分(fēn)化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)成(chéng)的住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观(guān)判(pàn)断(duàn)站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对(duì)外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占(zhàn)比并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)大(dà)于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中(zhōng)国(guó)主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是(shì)居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占居民(mín)所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购(gòu)期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经(jīng)达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省(shěng)际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的(de)流动人口在老家拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房(fáng)价的(de)大(dà)城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上。

　　这批(pī)存在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大(dà)的(de)不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农(nóng)民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的(de)话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只(zhǐ)考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断(duàn)下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导(dǎo)致户数(shù)会因(yīn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济(jì)发展带来的(de)新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益(yì)明显，资(zī)源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还(hái)有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人(rén)均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地(dì)产大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局限(xiàn)于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期。

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