导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国(guó)房地产市场黄(huáng)金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒(shū)适(shì)不(bù)是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每户持(chí)有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基(jī)石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时(shí)代(dài)下地(dì)产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发(fā)热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于住宅存量数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位购买(mǎi)成套(tào)住(zhù)宅，一(yī)套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自(zì)建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极(jí)少(shǎo)，可忽略(lüè)不(bù)计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统(tǒng)计数(shù)据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开(kāi)始，新(xīn)房销(xiāo)售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房(fáng)销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除(chú)以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购(gòu)买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)占居(jū)民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为(wèi)过去十年变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住(zhù)宅套(tào)户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房(fáng)。所以(yǐ)说户均一套房无法满足(zú)庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩(kuò)张是(shì)未来(lái)地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得方差分析英文缩写，方差分析英文翻译(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的(de)家庭(tíng)界定为住宅(zhái)存在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户(hù)，一(yī)人户、二人户的(de)占比明显上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而(ér)出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家(jiā)庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着(zhe)经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(è方差分析英文缩写，方差分析英文翻译r)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅供给存在不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十(shí)年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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