导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有媒体(tǐ)渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住(zhù)宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都(dōu)是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套(tào)房(fáng)，中(zhōng)国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌(pái)量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前(qián)的房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业获取(qǔ)了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似(shì)意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买(mǎi)成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分(fēn)两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极少(shǎo)，可(kě)忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均(jūn)拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值(zhí)3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租(zū)房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期(qī)房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看(kàn)，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞(páng)大流(liú)动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城镇居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈(chén)旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的(de)不(bù)便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中(zhōng)一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去(qù)除20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户(hù)有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及(jí)到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租(zū)房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅(zhái)因素，中国(guó)的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平(píng)有着密切正(zhèng)向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突(tū)。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不(bù)单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市能级(jí)之间差异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将越(yuè)发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速(sù)可(kě)能超预期(qī)。

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