导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住(zhù)宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国(guó)未来(lái)地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀疑，中国房(fáng)子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均(jūn)住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计(jì)算出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户(hù)均(jūn)人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续(xù)，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为(wèi)23岁属什么生肖住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂牌量突(tū)然(rán)激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设(shè)行(xíng)业获(huò)取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平(píng)不(bù)仅与(yǔ)房间(jiān)数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的(de)住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能(néng)够得(dé)到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商(shāng)品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)都(dōu)会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经(jīng)达到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成房(fáng)价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流(liú)动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带23岁属什么生肖来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并(bìng)且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的(de)家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若(ruò)去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数(shù)，需(xū)要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定(dìng)了中国(guó)未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多(duō)，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延(yán)续(xù)，导致户(hù)数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购(gòu)买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济(jì)适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活的环境，背(bèi)后的(de)改善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有(yǒu)住(zhù)宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明(míng)确指出支持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其(qí)他(tā)国家依旧存(cún)在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单(dān)局限于城(chéng)市能(néng)级(jí)之(zhī)间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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