近两年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续(xù)迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资(zī)产(chǎn)的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额(é)二(èr)级市场价格(gé)变化导致的(de)浮(fú三件套是哪三件)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金(jīn)收(shōu)益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规(guī)要求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可分配金额(é)以现金形(xíng)式分配给(gěi)投资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度(dù)来(lái)看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日(rì)，将对(duì)基金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单位基金(jīn)份额的分红金额进行计(jì)算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基金份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资(zī)者三件套是哪三件应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够年限收回(huí)本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期(qī)限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在(zài)产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估(gū)项目(mù)底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得到的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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