5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南(nán)方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断崖式下(xià)跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了(le)三年来的(de)首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延(yán)续。数(shù)据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓(cāng)第33位。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二(èr)线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资上(shàng)，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统认知(zhī)上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特(tè)殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一(yī)些(xiē)机会，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代(dài)已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中(zhōng)，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时阿富汗改名现在叫什么，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体包括公募的上银基金、私阿富汗改名现在叫什么募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一方面则是公(gōng)司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还(hái)有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值(zhí)更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受(shòu)限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在(zài)30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普遍都(dōu)在(zài)100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房企的融(róng)资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不动产资产运营能(néng)力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在(zài)于集中度提升后(hòu)，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能(néng)力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的(de)提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总(zǒng)监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表示：“需(xū)要客(kè)观地去持续观(guān)察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这(zhè)些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企(qǐ)不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始(shǐ)又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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