5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精耕(gēng)细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公(gōng)司市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年来的(de)首次回(huí)升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科(kē)A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报(bào)，变化之处(chù)首先(xiān)在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给侧发(fā)生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定(dìng)的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的(de)房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业(yè)的需求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着(zhe)地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得(dé)市(shì)占率的提(tí)升。当行业需求见顶自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精(jīng)耕细(xì)作个(gè)股成为公(gōng)募(mù)乃至整(zhěng)体机构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国(guó)企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公司(sī)月内(nèi)涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类(lèi)机构(gòu)都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上(shàng)海区域(yù)性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主要(yào)布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜(bǎng)排名(míng)第七位(wèi)，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商测算(suàn)对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公(gōng)司(sī)尤其是(shì)央企占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出(自嘲丁元英是谁写的，卜算子《自嘲》全诗chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资(zī)产运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较(jiào)于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是(shì)更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债(zhài)权债务关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场对(duì)民营(yíng)房开企业(yè)的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的(de)过程中(zhōng)，央国企相较于(yú)民(mín)企来(lái)说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此带来估(gū)值中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低，企(qǐ)业自(zì)身(shēn)资产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么(me)投(tóu)资拿(ná)地(dì)之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除了杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较(jiào)好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房(fáng)企为(wèi)了半年(nián)报冲(chōng)业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在整个房地(dì)产以及其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的(de)时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同行好得多(duō)的(de)企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行(xíng)业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出来。所以只能(néng)耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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