导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实(shí)是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人(rén)口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户(hù)人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上(shàng)住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城(chéng分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导)镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人(rén)口规(guī)模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城(chéng)市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大(dà)量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看(kàn)似意(yì)味着(zhe)人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量(liàng)有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要(yào)是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测(cè)算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有两处可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和(hé)非商品住宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到(dào)居(jū)民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就能够得到(dào)城(chéng)镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中国(guó)存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含(hán)现(xiàn)房和(hé)期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民的(de)住宅结(jié)构特征如(rú)下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房(fáng)与其(qí)他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三(sān)点含义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经(jīng)达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余(yú)住宅(zhái)来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日(rì)本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚(gāng)好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪修(xiū)建(jiàn)的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来(lái)大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小，当然这(zhè)与城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一(yī)半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平(píng)方米(mǐ)，不及全国人(rén)均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积为50平(píng)，只考(kǎo)虑(lǜ)家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求(qiú)么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必涉(shè)及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常(cháng)住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口普查数据(jù)调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存(cún)在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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