5月以来，房(fáng)地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行(xíng)业(yè)红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公(gōng)募对(duì)房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市(shì)。而映(yìng)射(shè)到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年(nián)特(tè)殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也(yě)不支撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产(chǎn)类标的(de)股中，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个交(jiāo)易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过从十(shí)大流通股股东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的(de)首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该(gāi)公司(sī)后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南(nán)方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房(fáng)企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行业的结构性机会依然存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地(dì)产公司(sī)，现阶段(duàn)表现出(chū)较(jiào)低的(de)融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的(de)不动产资产(chǎn)运营(yíng)能(néng)力的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还(hái)是保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企营收、净利均(jūn)实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续(xù)性地拿地(dì)，且主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称。投资的驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩(jì)的增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而(ér)现(xiàn)在五月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度(dù)、第三(sān)季度增(zēng)长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基(jī)本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数钱塘自古繁华钱塘指的是哪个城市，钱塘指的是哪个城市的别称的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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