文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂(làn)尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发(fā)展阶段的(de)必(bì)然趋势，也是(shì)对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从行业(yè)层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港(gǎng)，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后(hòu)并非像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度(dù)是需要严(yán)格的资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对(duì)购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质(zhì)是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制(zhì)、实施现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)是实现(xià三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积n)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业(yè)直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时(shí)其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预售楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险方(fāng)，后续(xù)需自身推动项目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国内地三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大(dà)于(yú)城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低(dī)、配(pèi)套(tào)差(chà)等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不(bù)再(zài)适用于当时的国(guó)情(qíng)。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临商(shāng)品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房(fáng)供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑(yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起，中国内(nèi)地(dì)逐步(bù)引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)建设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠(gāng)杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售的(de)最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了(le)城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区(qū)，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地(dì)经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车(chē)头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房(fáng)地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中房地产对金融、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠(qú)道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房(fáng)市值的比例较高，主(zhǔ)要是因(yīn)为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前(qián)的(de)负(fù)面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和(hé)开发(fā)商之间的(de)购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上三国时期中国有多少人口面积，三国时期中国有多少人口和面积(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过(guò)这(zhè)些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供(gōng)了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进度(dù)付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付(fù)的房款。二(èr)是开发商(shāng)为购(gòu)房者提(tí)供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何(hé)原因(yīn)不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完(wán)工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责(zé)沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容确认无误后签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过(guò)程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)可(kě)凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷(dài)款，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的(de)订(dìng)金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转(zhuǎn)的(de)房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分(fēn)估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分(fēn)的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房(fáng)后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的第三方资金(jīn)监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一(yī)方面(miàn)，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币。

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