文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制(zhì)了(le)。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预(yù)售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而(ér)是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房地产(chǎn)长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解(jiě)这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体经(jīng)济(jì)和居住(zhù)属性(xìng)，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(gu三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人ó)务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印(yìn)发售楼说明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建(jiàn)筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了(le)民众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高效(xiào)率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促进(jìn)市(shì)场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明自身(shēn)有(yǒu)资金等(děng)能力把项目完成，资金需放入(rù)律师所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化配套(tào)问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化(huà)城镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的(de)福利分房(fáng)转向(xiàng)市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金(jīn)和开发时(shí)间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出台(tái)相关的(de)信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房(fáng)屋预(yù)先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次(cì)性(xìng)付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所(suǒ)不同(tóng)。对中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预售制(zhì)在(zài)过去(qù)20多年对中(zhōng)国(guó)内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年(nián)时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百(bǎi)年(nián)城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的(de)《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销(xiāo)售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内地(dì)房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务(wù)，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发商发生违约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推(tuī)部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影响自(zì)身(shēn)信用(yòng)和购房(fáng)者对行(xíng)业(yè)的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的(de)发放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等(děng)一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规定了开(kāi)发企业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际(jì)上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘(pán)建设，形(xíng)成一种资(zī)金循环(huán)高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制(zhì)，如英国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护(hù)：为(wèi)预售商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人ng>美国期(qī)房定金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金(jīn)由第三(sān)方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资金全部来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发(fā)商提供一定(dìng)比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后即可预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规(guī)定最低(dī)首付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度，一(yī)般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期(qī)房设计了两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司(sī)负责相应赔偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售资(zī)金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期(qī)房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须完成定(dìng)金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机(jī)构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一(yī)般(bān)约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金(jīn)外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还(hái)相(xiāng)当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡(pō)开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账户，账户资(zī)金提(tí)取须与房屋(wū)建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立(lì)于开发商、银行的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 三权分立是谁提出的，三权分立是谁提出的孟德斯鸠是哪个国家人