5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时所(suǒ)公布的总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为(wèi)保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处(chù)首先在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季(jì)，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构(gòu)持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于(yú)三四线(xiàn)城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收获(huò)行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发(fā)生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态(tài)度(dù)：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的(de)销售(shòu)额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代已(yǐ)经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万(wàn)房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只房地(dì)产类标(biāo)的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看(kàn)，各类机(jī)构都有对(duì)其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募(mù)的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧(jǐn)张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低成本土地(dì)，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其他(tā)房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机(jī)会(huì)依(yī)然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低(dī)的(de)融资成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中(zhōng)特(tè)估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题(tí)，市场对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发(fā)展阶(jiē)段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这(zhè)一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均(jūn)实现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因(yīn)为(wèi)过去两三(sān)年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不(bù)怎么投资拿地(dì)之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核心(xīn)城市(shì)，投资(zī)力度较大。投资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能(néng)够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过张(古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读zhāng)宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上(shàng)下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好(hǎo)得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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