文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前(qián)世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买(mǎi)期房后并(bìng)非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完(wán)首付(fù)款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为(wèi)保(bǎo)障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花(huā)八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大(dà)的提升开发(fā)商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼(lóu)宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题。针对这(zhè)一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模(mó)式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开(kāi)发商(shāng)资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信置业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经(jīng)验，对(duì)于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了(le)自己的房产(chǎn)。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的(de)资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国香港房地产市(shì)场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁荣(róng)，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制(zhì)度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银(yín)行的(de)责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住(zhù)房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度(dù)不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内房(fáng)地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商(shāng)品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福(fú)利分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房地产(chǎn)市场采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解(jiě)决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个(gè)项(xiàng)目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多(duō)方迅速出(chū)台相(xiāng)关的(de)信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了(le)房地(dì)产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地(dì)产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证-签订商(shāng)品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备案(àn)登记和(hé)预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国(guó)内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制(zhì)商(shāng)品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革(gé)开放(fàng)以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积(jī)由(yóu)7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平(píng)、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地(dì)产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动(dòng)最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷款占银行各(gè)项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效(xiào)应渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中国住(zhù)房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市(shì)值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购(gòu)房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经(jīng)营不善，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问(w饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思èn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行获得(dé)房(fáng)款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规定了开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并没有统一(yī)的预售资金监管(guǎn)规(guī)定(dìng)，各地实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资(zī)金，再由工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流(liú)动性(xìng)，房(fáng)企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付(fù)；

　　饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思rong>3）预付款支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付，或(huò)按工(gōng)程进度(dù)分期支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证饱和什么意思网络用语，国内市场饱和什么意思取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金，购(gòu)房者(zhě)的定金及(jí)首付款由第三方公证行(xíng)或产权(quán)保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发(fā)商施工进度(dù)。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度支付(fù)，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署(shǔ)购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧(ōu)的定金(jīn)并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零(líng)首(shǒu)付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款(kuǎn)的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可(kě)在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结(jié)束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大(dà)延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔(péi)偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财(cái)务(wù)、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利(lì)于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开(kāi)发(fā)商必须完成(chéng)定金(jīn)保全(quán)措施才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全(quán)措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保证机构或保(bǎo)险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节(jié)，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购(gòu)房(fáng)者(zhě)向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发(fā)商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在(zài)此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加(jiā)而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融(róng)工具支(zhī)持。另一(yī)方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加(jiā)大(dà)支持(chí)力(lì)度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的(de)保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的(de)预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另(lìng)一(yī)方面，取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提(tí)升开发(fā)商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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