近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也(yě)提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年(nián)全(quán)年(nián)分(fēn)配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素(sù)的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基金募(mù)集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后(hòu)基保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次(jī)金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的固定利息回报，而是(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的(de)配(pèi)置价值。另(lìng)一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至(zhì)4月(yuè)21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份额(é)的开盘指导价(jià)做(zuò)调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的(de)影响程度(dù)。”中航基金相关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大(dà)多数普通投(tóu)资者可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注意的(de)情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华(huá)平表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经(jīng)营权类(lèi)和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类(lèi)产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其(qí)中，特(tè)许经营(yíng)权类资产的(de)分红(hóng)包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选择投资(zī)标的(de)时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人(rén)也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更(gèng)高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责(zé)人提醒投(tóu)资者注意(yì)，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随(suí)着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是(shì)正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步延(yán)长经营(yíng)期(qī)限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露(lù)的经(jīng)营活动现金流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的(de)资产(chǎn)更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层(céng)资产的经(jīng)营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的(de)运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负责(zé)人也称(chēng)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 保温杯一般可以用几年，保温杯一般用几年换一次