导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数(shù)据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结(jié)果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户(hù)户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将(jiāng)延续，带来新户购房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明(míng)显，区(qū)域经济(jì)资源分(fēn)配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达(dá)国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不(bù)同能(néng)级城(chéng)市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区(qū)域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心(xīn)，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户均拥有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括(kuò)了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全(quán)的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没(méi)有直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据）。计(jì)算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计(jì)。估(gū)算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并(bìng)进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年(nián)开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结(jié)构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了(le)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房(fáng)等(děng)因素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验(yàn)来看，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国(guó)的(de)住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造(zào)成(chéng)人(rén)口净(jìng)流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口(kǒu)和省(shěng)际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低(dī)的县城购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的(de)生活带来了很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当(dāng)然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市将(jiāng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平方(fāng)米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均(jūn)可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅(zhái)面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未来城镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人(rén)/户(hù)，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发(fā)展带来的新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(d高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来ì)住宅市场带来新的增量高宽深用什么字母表示什么，高宽深用什么字母表示出来。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万人(rén)，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年(nián)以前(qián)的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二手房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活(huó)品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不单局限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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